Cadastru, intabulare și alți demoni funciari

*De ce nu e suficient să ai doar titlul de proprietate; *Care e deosebirea dintre cadastru și intabulare; *Cât durează și cât costă înscrierea în Cartea Funciară; *Cum verifici online dacă proprietatea ta e cadastrată și intabulată

Aproximativ jumătate din proprietățile imobiliare (case și terenuri) din România sunt intabulate, conform statisticilor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). E o muncă ce pare titanică deja de ani de zile, în pofida finanțărilor europene pompate în instituție pentru asta.

Există mai multe motive pentru această întârziere:

• Numărul insuficient de specialiști în măsurare topografică, cadastru și intabulare
• Prețurile destul de piperate percepute de firmele de cadastru
• Legislația oarecum săracă în domeniu
• Stilul de lucru „ca la stat” din unele Oficii teritoriale de cadastru
• Reticența oamenilor în fața prețurilor mari și a unor termeni pe care nu-i înțeleg

Pentru elaborara acestui articol am discutat cu mai mulți specialiști în domeniu, am consultat site-urile oficiale și forumurile pe care oamenii caută răspunsuri la probleme punctuale. Din păcate trei dintre specialiștii consultați au refuzat să-și vadă numele publicat în articol. Un motiv invocat a fost acela că nu au nevoie de publicitate, întrucât au de lucru mai mult decât pot duce, iar publicitatea le-ar aduce mai degrabă neplăceri, din partea autorităților de care depind în munca lor. Am structurat, însă, informațiile obținute astfel încât să găsiți aici răspunsuri la cât mai multe întrebări legate de cadastru și intabulare, două operațiuni cu care se va întâlni orice om în viață, mai devreme sau mai târziu.

Ce înseamnă cadastru și intabulare

Cadastru – reprezintă operațiunea de măsurare și identificare a unei proprietăți (teren sau casă) și transpunerea datelor astfel obținute într-un plan și pe o hartă. De exemplu dimensiunile unui apartament (suprafața utilă), din câte camere e compus, schița amplasării camerelor; iar în cazul unui teren – suprafața, lungimile laturilor, vecinătățile, amplasarea pe harta localității etc. Cadastrul reprezintă baza stabilirii impozitelor pe proprietate.

Intabulare – este înscrierea în Cartea Funciară, din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), a dreptului de proprietate. Simpla deținere a unui act de proprietate (moștenire, donație sau vânzare-cumpărare) nu e suficientă pentru atestarea proprietății, până când nu este înscris în Cartea funciară = intabulat. Practic Cartea Funciară funcționează pentru proprietăți precum Monitorul Oficial pentru legi – ele nu intră în vigoare decât de la data publicării lor în M.O. Așa și proprietatea este astfel adusă la cunoștință publică prin înscrierea actului de dobândire a ei în Cartea Funciară și numai prin această înscriere statul vă garantează acea proprietate.

Așadar, cadastrul și intabularea sunt precum pâinea și untul, formează un sistem de evidență a proprietății, tehnică și juridică, pe teritoriul țării.

Trecut trist, prezent așa și așa

Domeniul cadastrării teritoriului și proprietății este unul relativ nou în România, chiar dacă are o istorie veche în spate. Un registru funciar a existat în Transilvania, câtă vreme a făcut parte din Imperiul austro-ungar, iar în restul Țării Românești s-a pus problema cadastrului abia după reforma agrară din 1918. O primă lege în acest sens a fost dată în 1933. Însă nu a apucat să producă multe efecte până la război, iar după aceea a venit comunismul, care a anulat proprietatea privată. Astfel că o acțiune sistematică de măsurare (cadastrare) a teritoriului și intabulare a proprietăților a început abia în anii '90, odată cu Legea 7/1996, a cadastrului și publicității imobiliare. Dacă sunteți pasionați de istoria domeniului veți găsi fascinante aceste informații de pe site-ul OCPI Cluj.

Ce acte ne trebuie pentru cadastrul unei case

• Copie a planului de amplasament și delimitare a terenului pe care s-a făcut construcția (în cazul unei case la curte);
• Copie a documentației cadastrale a terenului
• Copie a autorizației de construcție (în cazul unei case noi)
• Proces Verbal de recepție la încheierea lucrărilor
• Actele de proprietate asupra imobilului (original și copie)
• Certificat Fiscal obținut de la primărie, care conține valoarea de impozitare a construcției, în baza autorizației de construire și a Procesului Verbal (original)
• Copii ale actelor de identitate ale proprietarilor
• Din 2023 s-a adăugat și asigurarea obligatorie a locuinței - PAD - în caz că nu o aveați deja, care costă între 50 și 120 de lei;

Ce acte ne trebuie pentru cadastrul unui teren

• Actul de dobândire a terenului (original și copie)
• Actele de identitate ale proprietarilor
• Certificat fiscal de la primărie, care atestă valoarea de impozitare a proprietății

Cu aceste acte în mână, contactați un specialist în cadastru, fie persoană fizică autorizată, fie firmă, negociați prețul (atenție, de regulă firmele au prețuri mai mari decât persoanele fizice autorizate) și îl chemați să vă măsoare proprietatea. În urma măsurătorilor, specialistul respectiv va face schița casei/apartamentului sau a terenului, cu coordonatele GPS aferente, și le va depune la OCPI, în județul în care se află proprietatea, împreună cu actele furnizate de dumneavoastră. De la începutul pandemiei, lucrul cu OCPI se poate face și online, ceea ce a schimbat oarecum piața cadastrului, liberalizând accesul mai multor specialiști în diverse județe, până atunci „închise”.

Pont1: Este indicat să contactați un specialist cadastrist/topograf sau o firmă din județul dumneavoastră, deși nu există o arondare teritorială a acestora, ei și-au stabilit mai degrabă singuri zonele de lucru. Astfel evitați eventualele șicane profesionale care se practică în unele județe, la adresa cadastriștilor „venetici” veniți din alt județ ca să „strice piața” prețurilor practicate acolo. Sigur că până la urmă se face și așa cadastrul și intabularea, dar riscați să dureze mai mult decât e cazul.

Un sfat util de altfel în price domeniu: vorbiți cu mai mult de o firmă sau un specialist, înainte de a lua o decizie cu care veți lucra. Recomandările prietenilor nu sunt întotdeauna cele mai ieftine.

Pont2: Atunci când aveți suspiciuni că specialistul contactat încearcă să vă „aburească” cu diverși termeni pe care nu-i înțelegeți și să vă ceară mai mulți bani decât v-ați înțeles inițial (s-a pățit), cea mai bună soluție este să faceți o reclamație la ANCPI, să descrieți situația și să cereți un sfat. Se poate merge și în audiență la conducerea Autorității.

Cât durează?

În mod normal întocmirea și depunerea dosarului de cadastru și intabulare se face în câteva zile, în medie 4 zile de la efectuarea măsurătorilor și primirea actelor.

Avizarea dosarului, de către OCPI, se face în 18 zile lucrătoare de la depunere, în regim normal, sau în 6 zile lucrătoare, în regim de urgență.

Cât costă?

Prețul cerut de specialiști are mai multe componente: tariful practicat pentru măsurare, uneori și drumul făcut până la fața locului, plus taxele percepute de OCPI.

Orientativ, iată câteva prețuri mici spre medii, în lei, practicate în București și împrejurimi, în 2022 (TVA inclus):

Care este procedura de intabulare a unei proprietăți

Cererea pentru intabulare se face concomitent cu cadastrul – și atunci vorbim despre prima intabulare – sau se face la schimbarea proprietarului – și atunci vorbim despre intabularea după succesiune sau vânzare-cumpărare. Prima e făcută de către specialistul cadastrist, care v-a măsurat și proprietatea și se ocupă de depunerea actelor la OCPI. A doua categorie intră în sarcina notarului care legalizează tranzația dintre proprietari. Notarul notifică OCPI că proprietatea respectivă și-a schimbat proprietarul și transmite actele noului proprietar.

Ce scrie în Cartea Funciară

Partea I a Cărții Funciare conține: numărul cadastral al imobilului, adresa, suprafaţa rezultată din măsurători, destinaţia construcției/terenului, extrasul de plan cadastral.

Partea a II-a a Cărții Funciare cuprinde: numele/denumirea proprietarului, actul de proprietate, strămutările proprietății, diversele drepturi, servituți, clauze, alipiri sau dezlipiri prin care a trecut proprietatea în istoria ei.

Partea a III-a a Cărții Funciare cuprinde: diversele ipoteci, drepturi de uzufruct, sechestru sau alte acțiuni juridice făcute pentru proprietatea respectivă.

Înscrierea în Cartea Funciară este atestată de trei documente, pe care trebuie să le primiți de la specialistul care s-a ocupat de acest demers:

• încheierea de Carte Funciară,
• extrasul de Carte Funciară și
• Releveul apartamentului/casei sau schița terenului.

Ce extrase de Carte Funciară există

Cartea Funciară este un document public, oricine poate cere de la OCPI un extras pentru a afla cine e proprietarul și ce sarcini sunt puse pe o proprietate. De aceea extrasele astea sunt de trei feluri:

• de informare – nu are valoare juridică și nu poate fi folosit în tranzacții. Conține situația juridică a terenului, descrierea construcției, numele proprietarului, actul de proprietate, sarcini care grevează imobilul. E util să-l cereți înainte de a cumpăra proprietatea.
• in extenso – conține și istoricul imobilului, dar tot nu are valoare juridică și nu poate fi utilizat pentru vânzare-cumpărare. Poate fi folosit pentru: obținere de credit, ca garanție etc.
• de autentificare – este singurul extras folosit în tranzacții imobiliare, solicitat de notar în numele proprietarului. Este valabil 10 zile.

Verificați-vă singuri cadastrul și intabularea

Întotdeauna când primiți un extras de la OCPI e bine să verificați cu atenție ce scrie în el. S-a pățit - și nu o dată - ca înregistrările în Cartea Funciară să fie greșite, cu vreo ipotecă în plus sau cu parcela amplasată altfel decât în teren. Funcționarii OCPI sunt supuși greșelii, poate mai mult decât noi ăștia de pe margine, iar cadastriștii care vă intermediază relația cu OCPI au pe cap mai multe lucrări în același timp. Cei mai în măsură să cunoască situația reală din teren sunt proprietarii. O metodă de verificare la îndemâna oricui are Internet este harta ANCPI, unde sunt trecute cu galben toate cadastrele și intabulările actualizate. Dacă terenul dumneavoastră nu apare cu galben sunt șanse mari ca el să nu aibă cadastru și să nu fie intabulat. Puteți căuta pe hartă fie după numele localității, fie după numărul cadastral pe care îl găsiți pe actele primite de la OCPI la încheierea intabulării.

Domeniul este vast și cazurile particulare multe. Găsiți mai jos și câteva răspunsuri primite de la specialiști în cadastru, pentru diversele întrebări pe care oamenii le au în legătură cu cadastrul și intabularea:

Poți să mai cumperi în România o casă sau un teren fără cadastru/neintabulată?

Poți să cumperi o proprietate chiar și fără acte (cu chitanțe de mână, cum se mai întâmplă pe la țară), dar imobilul respectiv nu este introdus în circuitul civil. Iar cel care cumpără nu știe de fapt ce cumpără: poate că imobilul are alt proprietar, poate este gajat sau este mai mic în acte decât e prezentat de vânzător. Numai când este înscris în cartea funciară, îi sunt cunoscuți proprietarii, eventualele sarcini, dacă există, poate fi înscris la administrația financiară, pentru stabilirea impozitului, i se pot aduce îmbunătățiri, i se pot face branșamente de gaze, apă, electricitate, etc.

Dacă moștenești o casă/un teren care au cadastru și sunt intabulate, e nevoie să le faci o nouă intabulare?

Nu mai este necesară decât actualizarea Cărții Funciare, iar asta o face obligatoriu notarul care face actul de succesiune.

Construiești o casă, poți să locuiești în ea fără să-i faci cadastru și s-o intabulezi?

Desigur că poți, dar teoretic nu se pot face branșamentele menționate mai sus. Contractele de furnizare a utilităților se fac pentru o construcție nouă terminată și recepționată, în principiu. În viața reală, însă, branșamentele se fac deja din timpul construcției, iar recepția e de multe ori doar o formalitate.

Are vreo influență cadastrul la stabilirea impozitului pe casă/teren?

Da. În cazul în care suprafețele de teren și cele construite sunt mai mari dacât cele din actele de autorizare, se vor lua în calcul suprafețele măsurate din cadastru.

În caz de calamitate, influențează cumva plata despăgubirilor primite de la un asigurător faptul că ai sau nu cadastru/intabulare făcute la proprietatea calamitată?

Teoretic nu ar trebui să existe vreun asigurator care să asigure un imobil neintabulat, însă tot viața ne învață că asigurările se fac și telefonic sau online și fără vreun extras de Carte Funciară la dosar. Însă, așa cum s-a mai spus și aici, în caz de calamitate, când se ajunge la despăgubire, e posibil  și chiar probabil ca asigurătorul să fie ceva mai chițibușar cu actele doveditoare ale proprietății.

Numărul cadastral e același lucru cu numărul topografic sau numărul poștal?

Nu. Numărul cadastral și cel topografic sunt atribute ale proprietății. Prin ele se identifică imobilul, iar numărul poștal nu are acest atribul, el putând fi modificat de primăria localității unde se află imobilul.

Poți să faci doar cadastru, fără intabulare?

În prezent cele două operațiuni se execută împreună, cadastrul fără intabulare nu are nicio relevanță, iar intabularea nu se poate face fără identificarea imobilului.

Există cadastre mai vechi, care trebuie actualizate în sistemul stereografic 1970 și în E-terra. Cum se procedează pentru actualizarea lor?

Trecerea din diferite sisteme de proiecție locale în sistemul național STEREO 70 și integrarea lor în sistemul E-terra se realizează din oficiu, pentru documentațiile întocmite și recepționate. În unele situații pot apărea unele erori și atunci trebuie făcută o documentație de actualizare. Dar aceste actualizări nu trebuiesc făcute pe cheltuiala proprietarului, pentru că nu el a făcut măsurătorile. Doar dacă apar probleme cu actele sau unele modificări ale limitelor de proprietate, atunci cheltuielile vor fi suportate de către proprietar.

Cum s-au născut expresiile: „suprafața din acte” și „suprafața din măsurători”?

Suprafața din acte este cea trecută în actul de proprietate inițial și ea este transmisă în toate actele ce se vor întocmi ulterior. Imobilul poate să-și modifice suprafața în plus sau în minus, din multe motive, refacerea limitei de proprietate, etc. Suprafața din măsurători este cea rezultată în urma măsurătorilor cadastrale. Nu trebuie uitat că orice măsurătoare este afectată de erori. De aceea există și niște toleranțe admise la executarea acestora.

Conform legii, nicio schimbare de proprietar n-ar trebui să se mai facă în România fără cadastru și intabulare, însă cum se întâmplă adesea în practică, atunci când o operațiune implică multă birocrație, oamenii tind să găsească metode ocolitoare. Chiar dacă în final asta ajunge să-i coste mai mult. Și dacă nu pe ei, pe urmașii lor, care rămân să descurce ițele încurcate ale proprietății moștenite, sigur îi va costa bani, timp și nervi. Așa că, dacă vă iubiți copiii și nepoții, gândiți-vă că cea mai bună moștenire e aia lăsată cu actele în regulă.

Cele două tabele arată cum stă situația cu cadastrul și intabularea în România, din statisticile ANCPI: