La ce te uiți când cumperi o casă nouă sau un apartament vechi

Amplasamentul, vecinătățile și finisajele pot fi verificate cu ochiul liber; Pentru structură e nevoie de un specialist; Ce ascunde o scară inegală sau o grindă prea subțire; Zone seismice pot fi oriunde; Cum procedează mexicanii

Cutremurul din Turcia și urmările lui, dar și seria de cutremure surpriză din Gorj au redeschis ochii unora cu privire la calitatea construcțiilor de la noi. S-a discutat despre calitatea fierului turcesc, folosit și la construcțiile noastre, premierul s-a grăbit să facă o comisie care să afle dacă și ce au construit firmele turcești și pe la noi prin țară, iar ca să fie acoperiți complet în caz de Doamne ferește, aceleași autorități se pregătesc să interzică prin lege închirierea spațiilor din clădirile „cu bulină”, deși sunt destule în care locuiesc și proprietari, nu numai chiriași. Dar pe ei poate să cadă blocul, la o adică, că-i al lor, de ce nu pun mână de la mână ca să-l consolideze?!

În paralel, au apărut pe piață tot felul de metode de a le ușura oamenilor conștiința sau buzunarul, în materie de verificări de structuri antiseismice, iar presa dă ca sigură deja prăbușirea prețurilor la blocurile vechi, de parcă în Turcia nu s-au dărâmat și blocuri proaspăt inaugurate.

Siguranța și calitatea construcțiilor, totuși, ar trebui să ne preocupe permanent, nu doar când ne mai sperie vreun cutremur. Într-o lume ideală asta ar trebui să facă obiectul unor controale riguroase, făcute de către autorități, dar și clienții finali au rolul lor în ecuație. Cu cât sunt mai pretențioși și atenți la detalii, refuzând să cumpere orice doar pentru că e cât de cât accesibil, cu atât vor forța mâna dezvoltatorilor și constructorilor să-și facă treaba conștiincios.

Pentru că autoritățile sunt cum sunt, ne-am gândit să încercăm cu clienții, așa că iată câteva sfaturi date de doi ingineri constructori. E vorba despre doi structuriști (*), unul aflat în România, la Cluj, iar celălalt plecat de mai mulți ani în America de Sud și stabilit în Mexic, țară cu o bogată activitate seismică. Experiența ambilor, care însumează 46 de ani, ne-a permis să punem pe hârtie o serie de informații utile celor care au de gând să cumpere o casă nouă sau un apartament vechi. Discuția a vizat mai multe aspecte, nu numai rezistența la cutremur, ci calitatea construcției și a locuirii în general.

*Cei doi ingineri constructori, I.S. și N.M., nu au dorit să le apară numele complet în articol, pentru că unul lucrează într-o instituție națională și nu are dreptul să facă declarații presei, iar celălalt își amintește „cu drag” de invidia profesională din breasla din care a emigrat în urmă cu zece ani.

Întreabă un (prieten) specialist

Sfaturile lor nu sunt trucuri magice, ci informații care se învață la facultate, de aceea primul lucru pe care cei doi îl recomandă este ca atunci când mergeți să vedeți casa, să luați cu voi un specialist: „La achiziție este indicată consultarea unui specialist de profesie inginer constructor, nu un . E nevoie de un inginer care anumite aspecte prin prisma formării și a experienței”, este de părere I.S. El promite că inginerii constructori nu sunt chiar așa de scumpi. Iar la cât veți da pe casă, vorba aia, unde intră mia, intră și suta. În plus, cine știe, poate că acest preț plătit unui specialist chiar vă va salva viața la un moment dat sau vă va scuti de alte costuri suplimentare mai târziu.

Inginerul consultant va ști să verifice în cartea construcției (pe care trebuie să o aibă orice clădire) dacă s-a făcut după un proiect realizat de specialiști (arhitect, structurist, inginer de instalații), dacă s-a respectat întocmai, cine și cum a lucrat pe diverse faze (fundație, pereți, acoperiș), dacă a existat un diriginte de șantier care a supervizat lucrările. Cartea construcției ar trebui să conțină toate avizele, planșele, semnăturile celor care au lucrat la casă și ale celor care au verificat și făcut recepția. Teoretic, domeniul este bine reglementat de legi în România (Legea 50/1991 și Legea 10/1995, care sunt modificate periodic), doar că pe șantier se face de multe ori cum știe „meseriașul”.

În principiu clientul ar trebui să aibă acces la cartea construcției indiferent dacă respectiva casă e nouă sau veche. În cazul apartamentelor vechi, de exemplu, e posibil ca aceste documente să fie mai greu de accesat, dacă blocurile respective, construite în comunism, au documentația păstrată de vechile ICRAL-uri, iar proprietarii apartamentelor au doar niște contracte de vânzare cumpărare și cărțile funciare.

Ce e bun la blocurile vechi: „dacă au rezistat la cutremur înseamnă că mai rezistă”

Partea bună la blocurile vechi, spun inginerii, este că au fost construite cu frica Securității și a partidului în spate, și că nu prea sunt surprize de execuție și structură, chiar și la acelea mai vechi de 1977, construite înainte de cutremur. Pentru că „dacă au rezistat la cutremur înseamnă că mai rezistă” spune I.S. Însă punctul slab al unei clădiri vechi îl reprezintă instalațiile, pe care le poți repara doar în apartamentul tău, nu te poți pune cu vecinii de pe toată coloana, ca să și le schimbe toți. Iar un bloc cu instalațiile stricate nu are viață lungă.

Întrebat ce ar alege dacă ar fi pus în situația de a cumpăra un apartament din 1977 sau unul din 2017, I.S a spus că s-ar duce să le viziteze pe amândouă, dar ar avea câte o privire diferită pentru fiecare: „aș urmări să văd dacă au accese rezonabile, au spații verzi, nu sunt înghesuite, sunt cu expunere bună și la soare, și pe un teren stabil. Pe urmă m-aș uita la structură și aș vedea dacă în ăla vechi nu au venit cumva niște instalatori turbați care să spargă grinzi și să-și tragă ei tubulaturile, ceea ce se întâmplă destul de frecvent”.

Ce se verifică la construcțiile vechi:

1. Se pot vedea cu ochiul liber: fisuri, cedări structurale, tasarea fundației, lipsa hidroizolaţiei, reparaţii sau consolidări improprii, modificări structurale neautorizate, etc.
2. La apartamentele vechi se întâlnesc modificări fără documentație de expertizare tehnică şi proiect de execuţie. Cele mai riscante sunt demolările unor pereți structurali, reazeme, grinzi sau stâlpi, pentru crearea de spații „open space” multifuncționale, tocmai pentru creşterea „valorii de piaţă”. Se pot urmări modificările aduse unui apartament prin comparația cu alt apartament similar din bloc sau cu documentația din Cartea Funciară.
3. Amenajarea de spații comerciale la parter, prin demolarea integrală a unor pereți structurali sau crearea de accese prin pereți, pot să genereze moduri defectuoase de răspuns a clădirii la un eventual seism.
4. Modificarea destinației unor încăperi, creșterea încărcării utile pe niște planșee dimensionate pentru încărcări mai mici. De exemplu instalarea de utilaje, depozite, etc.
5. Lucrări de consolidare improprii, utilizare de materiale incompatibile cu cele inițiale, de exemplu mortare pe bază de ciment pentru finisarea zidăriilor de piatră, în timp rezultând degradarea suportului.
6. Modificarea destinației unor spații, prin montarea improprie a instalațiilor, ocazie cu care, pentru montaj sunt necesare crearea de șanțuri, șliț-uri și alte penetrări nepermise, prin elementele structurale (stâlpi, grinzi, planşee)
7. Schimbarea modului de lucru a unor elemente de concepție veche, de tipul arcelor sau bolților de cărămidă, prin introducerea de reazeme suplimentare, descărcarea acestora la partea superioară, străpungeri sau eliminarea de reazeme, etc). Încărcarea nepermisă prin suprabetonarea planşeelor din lemn.
8. Verificarea documentaţilor de proiectare, execuţie şi autorizare a lucrărilor de supraetajări în cazul caselor vechi.

Atenție și la blocurile reabilitate termic!

I.S. atrage atenția că și modul în care sunt făcute reabilitările termice la blocurile vechi ar trebui privit cu atenție, întrucât reabilitarea e bună, dacă e făcută cu cap. „Absolut orice lucrare de termoizolare, după mine, ar trebui făcută după expertizarea structurii. După ce expertul îți dă OK-ul structural, poți să te apuci să ascunzi fisuri, rupturi, cedări de reazeme etc. Pentru că în momentul în care ai pus polistirenul sau vata bazaltică sau lâna de oaie nu mai vezi, nu mai e o structură vizibilă, că e înfofolit acolo, nu mai vezi nimica. În momentul în care îți vine cutremurul, clădirea pică și tu nu știi că va putea să pice, că o vezi frumoasă, netedă, cu suprafețe plane, cu texturi elegante, că a fost reabilitată. Deci prima chestie obligatorie ar trebui expertiza structurală. După care, specialistul în termotehnică ar trebui să facă un calcul asupra grosimii stratului de termoizolare, pentru a ajunge la un rezultat optim. Adică nu bagi prea multă termoizolare că nu e justificată, dar nici prea puțină, că nu se justifică manopera ca să o faci”.

Inginerul adaugă că în momentul în care ai pus un strat de termoizolație din polistiren, care teoretic, e „termoizolația săracului”, ai cam rupt transferul aerului prin perete și în același timp transferul umidității afară din casă, iar asta ar putea afecta și degrada în timp structura casei, ba chiar și sănătatea locuitorilor ei.

„Minunile” care se construiesc în ziua de azi

Pe de altă parte, nici blocurile noi nu sunt ideale. Inginerii spun că mai degrabă găsești „minuni” în construcțiile de azi decât găseai înainte. I.S. spune că e suficient să arunci o privire la împrejurimile clădirii, atunci când mergi să o vizitezi: „dacă o casă e construită într-o zonă înghesuită, un bloc construit între case, o casă construită într-o fundătură unde ajungi numai pe catalige, o casă construită pe un versant, o casă construită pe un vechi depozit de gunoi sau pe un vechi curs de apă, o casă de asta nu se cumpără. Întrebi vecinii, dom'le, ce-a fost înainte acolo? Era groapa de gunoi. Păi nu te duci acolo”.

Ce se verifică la construcțiile noi:

1. Cartea construcţiei (de consultat un inginer constructor) care trebuie să cuprindă:

• Documentele de proiectare: să aibă Documentație Tehnică de Execuție (DTE) nu doar Proiect pentru Autorizația de Construire (PAC sau DTAC);
• Proiectul să fie verificat pe specialități (structură, electrice, instalații);
• Să aibă un Referat Geotehnic, în care se pot vedea eventuale riscuri de teren instabil;
• Documentele de execuție – referate pe diverse etape, de la turnarea fundației până la structură și acoperiș, semnate de executanți; Referatul Dirigintelui de șantier care a urmărit execuția pe tot parcursul, nu doar la recepţie. Se pot verifica Procesele Verbale de recepţie şi Procesele Verbale de Lucrări Ascunse din timpul execuției.
• Documentele de recepție: procesele verbale întocmite de proiectant și de dirigintele de șantier

2. Amplasamentul

• Să fie amplasate într-un spațiu cu urbanism decent, adică:
  • Cu spaţii verzi,
  • Cu acces facil pentru transportul auto, cu străzi pe două benzi şi trotuare (inclusiv acces pentru mașini de salvare, pompieri, salubritate, etc)
  • Cu loc de parcare alocat prin acte (Carte Funciară)
  • Evitați străzile înfundate
• Expunerea camerelor de zi şi a dormitoarelor, pe cât posibil, spre sud;
• Amplasarea să fie pe un teren ferm, cât mai plan şi stabil. Evitarea amplasamentelor improprii (versant excavat, zone inundabile, foste albii de râuri, mlaștini, depozite de gunoi, etc). Stabilitatea terenului se poate verifica prin informații „din vecini”, prin discuții cu proprietarii din zonă, prin urmărirea verticalității copacilor de pe versanți (în cazul alunecărilor de teren copacii pot fi înclinați, iar dacă alunecările sunt vechi copacii sunt curbați). Se pot urmări fisuri în teren, fisuri în casele învecinate, etc;
• Studierea vecinătăților: construcția nu trebuie să „rupă ritmul” zonei, adică să fie un bloc între case. Asta poate ridica suspiciuni vis-a-vis de modul de lucrul al investitorului;
• Este indicat ca locuința să nu fie în apropierea surselor de poluare (vizuală, fonică, vibraţii, câmpuri electrice şi magnetice);
• Este de evitat vecinătatea unor surse de risc (depozite cu risc de incendiu, echipamente tehnologice, ateliere industriale, etc)

Când te dă de gol o treaptă de la scară

Chiar dacă atunci când vizitezi blocul sau casa, ele sunt deja finalizate și nu-ți mai poți da seama de structura lor, cei doi ingineri spun că există multe alte elemente care pot să trădeze eventuale neglijențe petrecute și la lucrările de structură. „Te uiți cu atenție la finisaje, ce au folosit la zugraveală, la placări în interior, pardoseală, tencuieli, ce tâmplărie au folosit la geamuri, la intrare… Dacă vezi că sunt cele mai slabe calitativ atunci cu certitudine că și structura e la fel” spune I.S.

Nivelul finisajelor, așadar, vorbește despre câtă atenție s-a acordat și structurii. „E suficient să urci la etaj și să sari un pic pe planșeu. Dacă îl vezi că vibrează, știi că elementul ăla e prea suplu, nu e OK. Dacă faci gălăgie sus, te aud de jos. Dacă peretele e prea îngust între două camere și te auzi dintr-o cameră în alta, ceva nu e în regulă”.

De exemplu o chestie care se va observa ușor va fi dimensiunea treptelor. Dacă urcând pe scară vă veți împiedica la un moment dat, asta e semn că scara respectivă nu a fost făcută corespunzător, adică nu s-au respectat proporțiile standard. „Dacă la chestii mici, gen o scară, un finisaj, sunt erori, cu siguranță sunt probleme mai mari, gen structură, stâlpi, grinzi, punți. Modul de arhitectură a rezemării grinzilor, a rezemării planșelor perimetrale, a dispunerii armăturilor la forțe tăietoare, la încovoiere, grosimea, stratul de acoperire cu beton, armătură. Astea pot să fie la fel de defectuoase, cum e cazul scării care se vede. Deci scara e un element vizibil care ajută să-ți faci o idee”, explică și N.M.

Alte elemente de verificat ar fi:

3. Examinarea vizuală a construcției

• Structura - modul de descărcare a sarcinilor de la acoperiș până la fundație,
• Deschideri - dacă sunt „anormale” (prea largi în raport cu grosimea grinzilor de susținere)
• Dimensiunea stâlpilor (se pot vedea cu ochiul liber stâlpii prea „zvelți”),
• Modul de rezemare a grinzilor, dimensiunile acestora,
• Modul de fundare,
• Grosimile zidurilor, ale planșeelor.
• Modul de alcătuire şi ergonomia scărilor (o scară prost proiectată, cu o înclinație prea mare sau trepte neuniforme poate da imaginea proiectării structurale de ansamblu).
• Execuția planșeelor (vibraţii – se pot verifica prin lovirea cu piciorul a pardoselii)
• Termoizolația și fonoizolația (dacă se aude dintr-o cameră în alta înseamnă că pereții sunt prea subțiri, deci nu s-a făcut ce trebuie acolo)
• Abateri de la proiectul iniţial verificat (nerespectarea dimensiunilor, modificări, renunțări, extinderi, etc)

4. În cazul construcţiilor cu zone comerciale la parter, atenție la:

• Deschiderile anormal de mari,
• Lipsa reazemelor intermediare,
• Înălțimi prea mici ale grinzilor,
• Stâlpi prea subțiri,
• Lipsa zidăriei care conlucrează în cazul structurilor în cadre pentru un răspuns adecvat la cutremur,
• Lipsa structurilor spațiale din beton în cazul casei scării sau a casei liftului.

5. Utilitățile

• Înaintea achiziției trebuie verificate obligatoriu racordurile la utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare)
• APA: se întâlnesc situații în care racordul la apă curentă nu se face la rețeaua publică, acesta putând chiar să fie inexistent, iar pe perioada vizualizării alimentarea cu apă să fie dintr-un bazin aflat în podul imobilului;
• CANALIZARE: racordurile pot fi făcute la fose septice improvizate, nu la rețeaua de canalizare;
• ELECTRICITATE: trebuie verificate actele (avizul tehnic de racordare, tipul contractului (provizoriu, ca organizare de șantier sau definitiv), legalitatea racordării. De verificat tabloul de siguranțe, calitatea protecțiilor, numărul circuitelor în funcţie de suprafaţa locuinței, existența prizei de pământ (chiar solicitarea buletinului de verificare a rezistenţei de dispersie a prizei);
• GAZ: trebuie verificată racordarea la reţea, pentru că s-au văzut situații în care alimentarea se făcea din butelii GPL.

6. Finisajele

• O metodă indirectă de evaluare a calităţii lucrărilor structurale este analiza calităţii finisajelor. Dacă materialul vizibil din placări, tencuieli, tâmplărie, instalaţii este de nivel calitativ redus, poate exista o prezumție rezonabilă că şi materialele structurale sunt de o calitate slabă.

Zona seismică poate fi oriunde

Teritoriul României este zonat din punct de vedere al acţiunii seismice prin standarde şi normative de proiectare. La proiectare sunt utilizate încărcări şi coeficienţi de încărcare în funcţie de zona seismică şi de clasa şi categoria de importanţă  a construcţiei. O casă din Vrancea va fi mai serios armată decât una din Zalău. Conform normelor, în România există, statistic, zone active seismic şi zone mai puţin expuse. Modul de stabilire este în funcţie de intervalul de timp la care pot să apară cutremure cu potenţial distructiv într-o anumită zonă.

Recent, cutremurele din zona Gorjului, o zonă „liniştită” din punct de vedere seismic, au neliniştit şi proprietarii, şi proiectanţii, pentru că acolo nu erau așteptate cutremure. „Un aspect privind posibilitatea apariţiei cutremurelor o constituie intervalul de referinţă. Dacă pentru un interval de revenire de circa 200 de ani zona este declarată <sigură>, cercetând arhivele eu am avut surpriza că în centrul Transilvaniei, teoretic cea mai zonă seismică, un turn al unei biserici emblematice a fost dărâmat de un cutremur pe la mijlocul secolului 18”, a explicat I.S.

Asta înseamnă că zone seismice pot fi oriunde, de fapt, doar că memoria noastră e prea scurtă pentru ele.

Cum se pregătesc mexicanii pentru cutremure

Inginerul constructor N.M. trăiește de câțiva ani în Mexic, unde a reușit să-și echivaleze diploma de studii. Spune că îi place acolo, deși Mexicul are probleme la fel de mari cu corupția ca și noi, iar nivelul de trai nu e mult diferit. Și acolo se mai ocolesc unele reguli, iar piața imobiliară suferă de aceleași tare ca și a noastră. Totuși, a observat că oamenii sunt mai relaxați în privința vieții în general și a posesiunilor materiale, ceea ce pare că le acaparează românilor toată energia.

Mexicul este afectat frecvent de cutremure de mare intensitate, produse pe coasta Pacificului. După cutremurul de 8 grade din 19 septembrie 1985, Mexicul și-a actualizat normele de construcție și de atunci încoace organizează simulări cel puțin anuale, pentru pregătirea populației. Fiecare mexican știe că atunci când sună alarma de cutremur trebuie să-și ia gentuța de cutremur și să iasă afară. Partea bună e că află cu două minute înainte de asta: „Ciudad de Mexico e construit în mijlocul țării, iar cutremurele se generează pe coastă și ajung în două minute, aproximativ, în Capitală. Deci poate fi avertizată populația cam cu două minute înainte de cutremur și de asta există în tot orașul, adică există pe toată coasta Pacificului, în toate orașele, sirene care dau alarmă seismică. Și tu ai două minute, aproximativ, să ieși din clădire. Fiecare are pregătită o gentuță de cutremur, în care are apă și mâncare pentru 48 de ore, o lanternă, un radio, încălțiminte și îmbrăcăminte comodă”, explică N.M.

La ultimele cutremure destul de mari, spune inginerul, nu au existat decât pagube materiale, nu și victime. În același timp, inginerul roman a observant că România este mai rigidă, are normle mai acoperitoare și chiar exagerate pe alocuri, cu privire la proiectarea antiseismică. El spune că de exemplu la noi se pune prea mult fier în structură, ceea ce poate duce mai degrabă la rigidizarea clădirii, deși ea ar trebui să fie elastică. „Adică un element nu trebuie să fie foarte rigid, dar în momentul în care se rupe, dacă procentul de armare e foarte mare, pot să existe cedări bruște, ruperi neavertizate. Pe când dacă ai o oarecare elasticitate… o rupere avertizată, începe să miște clădirea, dar tu ai mai avea timp să scapi și să ieși de acolo”, spune N.M.

Un lucru e cert, cu toată prevenția și normele antiseismice, mexianii tot reticenți sunt să locuiască în clădiri înalte, pentru că e mult mai ușor să ieși în două minute dintr-o casă cu un etaj decât să cobori în stradă de la etajul 25.

Acum că v-am mai deschis ochii la ce să fiți atenți când vizitați o casă, și ce acte să-i cereți vânzătorului, puteți continua căutările pe anuntul.ro. După ce găsiți ceva, aruncați un ochi și pe harta asta - realizată nu de stat, ci de un om pasionat, pe timpul și banii lui – și vedeți și alte informații despre blocul respectiv. Veți afla că nu există bloc fără bulină, ci doar bloc neexpertizat și deci neîncadrat încă într-una din cele patru clase de risc seismic ?