Cum se stabilește prețul apartamentelor vechi?

Dacă ați hotărât să vindeți apartamentul, știți probabil că prețul este principalul factor care influențează succesul sau... insuccesul tranzacției. Iar insuccesul este cauzat de cele mai multe ori de supraevaluare.

Domnul Stelian își vinde garsoniera de 36 de metri pătrați la Universitate, în blocul Dunărea, cu 95.000 de euro. Îl întreb cum a fost stabilit prețul: „Păi așa se vând apartamentele în blocurile astea mai noi de aici, din zonă (n.r. mai noi, adică reconstruite la scurt timp după cutremur), cu aproape 3.000 de euro metrul pătrat. Blocul e rezistent, a fost făcut pentru generali, are și două buncăre antiatomice la subsol...". Până acum l-au sunat doar agențiile cu care nu pare dispus să colaboreze: „Românul nu știe să se uite singur în ziar și să contacteze direct proprietarul. E comod. Dacă e comod, atunci să dea mii de euro la agenții!”, spune dumnealui. Are și planul B: „Dacă reușesc să vând, bine, dacă nu, o să o închiriez în continuare, că se închiriază repede.” 

Domnul Marcu ajută o cunoștință să vândă la noi pe site un apartament cu două camere pe Splaiul Unirii (zona Timpuri Noi). Ar fi vrut să-l cumpere dumnealui, însă proprietara cere 150.000 de euro. „Mi-a spus că așa i-ar fi recomandat o prietenă care e agent imobiliar, să ceară suma asta. Mă îndoiesc că prietena respectivă a văzut apartamentul. Păi n-a mai fost renovat de mult! Trebuie investiți vreo 20.000 de euro, deci, per total, s-ar duce la 170.000. Cum să dai atât pe un apartament cu două camere din 1995?! În fine, eu i l-am pus la prețul cerut, dar nu cred că va lua vreodată banii ăștia pe el. Acum serios, dumneavoastră ați da zeci de mii de euro în plus pe un apartament doar pentru că se văd frumos blocurile noi și Dâmbovița de la etajul 6?”. 

„Am văzut/am auzit eu că ăsta este prețul cu care se vinde aici, în zonă.”

„Cu atât a vândut vecinul de la 3."

„Cer și eu mai mult, ca să am de unde să las mai jos."

„Nu mă grăbesc. Când vine cumpărătorul care îmi dă cât cer, îl vând. Până atunci, îl închiriez."

„Mi-a zis mie cineva care se pricepe că sigur îl dau la banii ăștia. E cerere mare pe piață."

Cam astea sunt răspunsurile pe care le dă aproape orice proprietar de imobil atunci când este întrebat cum a stabilit prețul de vânzare piperat. 

Cine ține prețul ridicat, proprietarul sau agenția?

„Să știți că nu agențiile țin prețul sus, pentru că apartamentele supraevaluate s-ar vinde foarte greu (sau chiar deloc), iar agenții ar munci degeaba. Dacă un client vrea să obțină 38.000 de euro pe o garsonieră, de exemplu, agenția adaugă un comision pentru munca depusă (acum e negociabil) și o scoate la vânzare cu 39.000", spune domnul Marcel Bordeiu, reprezentant K-Imobiliare.

Cei care cresc exagerat prețurile sunt proprietarii care, atunci când stabilesc sumele cerute, au justificări ilogice. „Foarte des aud: Am de vânzare un apartament cu 3 camere și vreau să obțin un preț din care să cumpăr unul de două camere pentru mine și nevastă și o garsonieră pentru copil". Doar că în imobiliare 2+1 nu fac 3, deoarece diferența de preț între un apartament de 3 camere și unul de 2 e mică, de 10-15, hai 20.000 de euro, iar o garsonieră mai de Doamne-ajută costă cel puțin 40.000.

„Mai sunt și cei care se iau după zvonuri, care au auzit că vecinul de vizavi a vândut cu 25.000 de euro mai mult și-l dau și ei la fel. Poate vecinul nici nu a vândut cu atât. Eh, dacă 100 de proprietari umflă prețul astfel, acel preț devine reper".

Domnul Bordeiu are și o „metodă de adus cu picioarele pe pământ" proprietarii care țin cu dinții de un preț nejustificat de mare: „Pentru început promovez apartamentul la un preț mai mare, apropiat de cel dorit de proprietar, și văd ce impact are: câte vizualizări are anunțul lui pe Internet, câte telefoane primesc, câte vizionări organizez. Experimentul durează două săptămâni. După astea două săptămâni, îl sun și îi spun: - Uitați, eu am făcut tot posibiliul, problema e prețul - cereți prea mult. Dacă e înțelegător și revine asupra sumei, bine. Dacă nu, ne dăm frumos mâinile și ne luăm la revedere. Eu nu îmi permit, pe banii și pe timpul meu, să promovez un apartament care nu se va vinde prea curând din pricină că e supraevaluat. Rezultatul e cam 50-50: unii sunt receptivi, ceilalți vor să aștepte până primesc prețul dorit." Și așteaptă... 

Atenție! Un apartament care nu se vinde în 6 luni pentru că este supraevaluat are șanse să rămână nevândut încă 3-4 ani. În schimb, dacă are un preț corect, apartamentul se va vinde într-un timp rezonabil (în medie, în 2-3 luni), deoarece doritori pe piață există, iar aceștia chiar vor să cumpere, dar nu la suprapreț.

Cum ar trebui făcută evaluarea corectă a unui apartament?

Cel mai des întâlnită metodă de stabilire a prețurilor la apartamente, folosită și de evaluatorii ANEVAR, este prin comparație directă. Mai exact, prin analizarea imobilelor similare (din aceeași zonă, cu același număr de camere, aceeași suprafață, același tip de compartimentare) scoase la vânzare, ținând cont și de alte detalii foarte importante pentru cumpărători. Cum ar fi:

• etajul. Apartamentele de la parter și ultimul etaj sunt estimate la o valoare mai mică decât cele de la etajele intermediare (ca idee, cam de pe la etajul 5 în sus începe să scadă prețul).
• anul construcției. Un apartament din anii 2000 este mai bine cotat decât unul din '80.
• stadiul apartamentului. Un apartament de două camere care nu a mai fost renovat de 15 ani nu poate avea același preț cu unul „fix la fel", dar care a fost renovat acum o lună.
• poziționarea în bloc. De exemplu, apartamentele pe mijloc sunt mai bine cotate decât cele pe colț (cu cât sunt mai puțini pereți exteriori, cu atât e mai cald în casă iarna).
• orientarea apartamentului față de punctele cardinale. Apartamentele însorite sunt mai căutate decât cele în care e umbră toată ziua.
• poluarea și zgomotul. Un apartament într-o zonă liniștită a unui cartier este mai bine cotat decât unul aflat pe un bulevard aglomerat sau peste drum de un spital de urgență.
• locul de parcare. Cui îi place să se învârtă o oră în fiecare seară cu mașina în jurul blocului... poate-poate?
• accesul la mijloace de transport și obiective de interes. Un apartament aflat „în porumb", departe de stațiile de transport în comun, de farmacii, școli, licee sau magazine va fi estimat la o valoare mai mică decât unul situat la 5-10 minute de acestea.

În loc de concluzie

Zilele trecute, domnul Marcu a solicitat anularea anunțului cu două camere de vânzare de pe Splaiul Unirii: „Am făcut rost de planul releveu: suprafețele camerelor din schiță sunt mai mici decât cele pe care le-am trecut în anunț. Ar fi zis clienții că ne batem joc de ei... Vă rog să ștergeți anunțul și revin eu pe viitor cu altul nou, compus așa cum trebuie. Poate va fi și apartamentul renovat între timp". 

Realist domnul Marcu! Realiști suntem și noi, cei de la Anunțul Telefonic, când vă spunem că datele din Statisticile imobiliare de pe Anuntul.ro reflectă dorințele proprietarilor, nu și putințele cumpărătorilor.