Cum verifici legalitatea unui proiect imobiliar ÎNAINTE de a semna antecontractul

Ce înseamnă antecontractul de vânzare-cumpărare; De ce nu e suficient să îl semnezi la notar; Acte esențiale fără de care n-ar trebui să investești; Clauze abuzive;

Știrea insolvenței dezvoltatorui Nordis, venită pe fondul unei investigații de presă care vorbește despre numeroși cetățeni păgubiți prin vânzarea acelorași apartamente de mai multe ori, ne arată că în România anului 2024 cumpărătorul încă are mari carențe de informare când vine vorba de proceduri legale de rezervare sau cumpărare a unei proprietăți. Desigur, dacă se dovedesc reale toate acuzațiile din presă, în cazul amintit este vorba de ceva mai mult decât naivitatea investitorilor, însă chiar și așa sunt câteva reguli de aur care, dacă ar fi respectate, ne-ar feri pe toți de țepe imobiliare de acest fel.

Ce este ANTEcontractul de vânzare-cumpărare

Este un act care se încheie între un vânzător si un cumpărător care s-au înțeles asupra prețului și momentului vânzării, dar încă nu pot face concret contractul de vânzare-cumpărare, din diverse motive. Fie bunul respectiv încă nu e gata, fie cumpărătorul nu are încă toți bani etc. Antecontractul se mai numește și promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Așadar, părțile semnează un ANTEcontract în care își arată intenția serioasă de a vinde și respectiv de a cumpăra un bun.

Antecontractul poate fi încheiat și sub semnătură privată (adică doar între părți, fără mijlocirea unui notar), dar în acest caz este un document de valoare juridică mai slabă. Totuși el poate fi folosit în instanță, în caz de forță majoră.

Semnarea antecontractului la notar îi oferă legalitate și siguranță prin faptul că notarul este obligat să verifice legalitatea documentelor prezentate de vânzător la încheierea antecontractului – chestiune pe care uneori cetățeanul cumpărător nu o poate face singur. Antecontractul parafat de notar poate fi folosit mai ușor în fața unui executor sau a instanței, în cazul în care este încălcat de una dintre părți.

Bine de știut că pe lângă onorariul notarial, antecontractul parafat la notar va fi taxat de către stat cu 1% din valoarea avansului stipulat în el. Cu cât avansul e mai mare, cu atât notarul vă va taxa mai mult. Onorariul plătit la antecontract nu va fi scăzut din onorariul final al vânzării. Daca părțile vor dori și înscrierea în Cartea Funciară a promisiunii de vânzare, astfel încât vânzătorul să nu mai poată vinde bunul, taxele sunt și mai mari.

De ce nu e suficient să îl semnezi la notar

Pentru semnarea antecontractului este însă recomandată și angajarea unui avocat care să citească cu ochi juridic critic termenii și condițiile puse în contract, de regulă de către vânzător. Conținutul antecontractului nu face obiectul activității notarului, el nu e obligat să detecteze eventualele clauze abuzive de exemplu, ci doar să constate dacă vânzătorul este în drept să vândă respectivul bun. În plus, de cele mai multe ori notarul este ales tot de vânzător, mai ales dacă acesta este un dezvoltator imobiliar mare, care încheie astfel de antecontracte mai mult decât construiește.

Avocatul angajat de cumpărător va putea astfel să descopere la timp și să oprească eventuale clauze abuzive sau chiar încheierea antecontractului în sine. 

Desigur, angajarea unui avocat pentru așa ceva costă câteva sute de euro, dar poate e mai bine să „pierzi” 500 de euro de exemplu, dacă asta te ajută să nu pierzi câteva zeci sau sute de mii într-o investiție păguboasă.

În teorie, pentru semnarea antecontractului la notar sunt necesare doar următoarele documente:

Acte necesare pentru cumpărător:

-   act de identitate

-   sau procură notarială (în cazul în care cumpărătorul nu poate fi prezent, și este reprezentat de o altă persoană).

Acte necesare pentru vânzător:

-   act de identitate

-   sau procură notarială (în cazul în care vânzătorul nu poate fi prezent, și este reprezentat de altcineva);

-   actele privind proprietatea imobilului, respectiv toate documentele care atestă istoricul dreptului de proprietate, după caz;

-   certificat fiscal valabil, care să ateste inexistența datoriilor fiscale, după caz;

-   documentație cadastrală (doar pentru imobilele înscrise în cartea funciară), după caz.

În realitatea românească, însă, e nevoie de ceva mai multă muncă de documentare înainte.

Acte fără de care nu trebuie nici să semnați, nici să plătiți avansuri

Înainte de a ajunge totuși la antecontract, e necesar să parcurgeți cu seriozitate și calm etapa documentării actelor care stau la baza respectivului bun pe care-l doriți. Oricât de încântat ați fi și de nerăbdător să „profitați de ocazie”, e bine să citiți tot ce se poate despre „afacerea” în care vreți să intrați și să vă puneți multe întrebări, mai ales dacă aparențele indică un scenariu așa de frumos că pare ireal.

În general oamenii se gândesc la lucruri frumoase când cumpără o casă sau aleg să-și bage economiile de-o viață în imobiliare. Se lasă ușor furați de imaginație, se gândesc la cum să aranjeze respectiva casă, cum e orientată, cât de însorită sau spațioasă este. Sunt ajutați să facă asta și de echipele de vânzări care le zugrăvesc o irealitate de cele mai multe ori.

Norii se adună abia când e prea târziu și constată fie că au luat țeapă, iar blocul pentru care au dat avans a rămas tot o groapă și după mai mulți ani, ori după ce s-au mutat au observat că subsolul e plin de apă sau că blocul cu vedere panoramică promis le este ecranat de un altul, construit la câțiva metri de balconul lor, pentru că dezvoltatorul a vrut să scoată bani mai mulți de pe aceeași parcelă de teren.

În plus, în școală sau în societate nu ne învață nimeni să punem întrebări, să chestionăm, să negociem. Nici părinții noștri nu au știut asta, crescuți și trăiți în anii comunismului, în care ziceai mersi dacă statul îți dădea o casă, oricum ar fi fost.

Pe acest fond de lipsă de educație, potențat și de lipsa din peisaj a instituțiilor de control ale statului, suntem victime sigure ale echipelor de vânzare și ale publicității agresive făcute pe toate canalele, pentru diversele dezvoltări imobiliare de „anvergură”, „minunate”, „spectaculoase”, „de lux” etc. În fața unor dezvoltatori imobiliari versați, cu aparență de putere financiară și care au eventual și un spate politic puternic, cumpărătorul e paralizat de ideea că i-a pus Dumnezeu mâna în cap dacă i se dă șansa să-și bage și el banii într-o astfel de investiție.

Prin urmare i se pare inutil și poate chiar obraznic să ceară dovezi de bonitate sau de legalitate din partea vânzătorului, pe care de altfel îl vede prezentat ca pe un Mesia pe toate canalele unde acesta a plătit reclamă.

Dar n-ar trebui să fie așa, ci fiecare cumpărător ar trebui să ceară să consulte o serie de documente esențiale înainte de a semna antecontractul și de a vira sume oricât de mici sau mari în conturile dezvoltatorilor.

Așadar, nu cumpărați doar o machetă pe care v-o arată o fată frumoasă într-un showroom, cereți de la dezvoltator/vânzătorul locuinței promise spre vânzare următoarele documente:

-   Certificatul de urbanism,

-   Documentația vizată spre neschimbare,

-   Autorizația de construire și Procesul verbal de recepție (dacă casa este gata)

Chiar dacă construcția e deja intabulată, insistați să primiți aceste acte. Sunt importante pentru a vedea când a fost construită locuința, dacă zona e una seismică sau inundabilă și dacă nu cumva în interior a suferit recompartimentări care-i pun în pericol siguranța. De exemplu dacă achiziționați o locuință prin credit bancar, banca va impune o evaluare a proprietății de către un evaluator, iar dacă aceste documente nu coincid cu realitatea din teren, banca nu vă aprobă creditul. E spre binele dumneavoastră, pentru că dacă nu sunt actele fondatoare în regulă ați putea avea chiar la rândul dumneavoastră probleme să revindeți proprietatea altcuiva.

În cazul unei dezvoltări imobiliare aflate la început, în care cumpărați doar promisiunea unui viitor apartament, cereți dezvoltatorului și:

-   Planul de Urbanism Zonal sau/și Planul de Urbanism de Detaliu (PUZ și PUD) – din ele veți afla configurarea zonei în realitate, nu cum este promisă ea pe machetă. Poate că blocurile construite de dezvoltator vor fi ca pe machetă, dar în PUZ se vede că autoritățile vor construi pe lângă vreo șosea de mare trafic, care va transforma locuința dumneavoastră în autogară;

-   Copii după actele de proprietate asupra terenului,

-   Schițele cadastrale, planurile de situație (mai ales dacă parcela care se vinde provine dintr-o dezmembrare),

-   Încheierea de intabulare sau extras de Carte Funciară și un Certificat de urbanism (de informare).

Și în acest caz e util să angajați un avocat specializat pe urbanism sau/și un inginer constructor sau urbanist care să știe să citească corect documentele urbanistice prezentate de dezvoltator. Dincolo de documente, inginerul constructor se poate uita și la calitatea construcției. Iată ce recomandă doi ingineri structuriști să verificați la cumpărarea unei case vechi sau noi.

Mare atenție dacă cumpărați o casă sau un teren pe care vreți să construiți o casă, dacă se învecinează cu alte terenuri libere. Nu e suficient să întrebați ce se va face pe acel teren, ci trebuie să mergeți la primărie și să cereți oficial informația, dacă există PUZ sau PUD pentru ele și să vedeți dacă nu cumva acolo vine cineva să facă un bloc lângă mica dumneavoastră căsuță de vacanță.

Clauze abuzive introduse în antecontractul de vânzare cumpărare

Pot fi atât de multe încât e greu de făcut o enumerare exhaustivă, pentru că dacă vânzătorul e pus pe făcut bani ilegal, imaginația lui sparge norii. Ca regulă de aur este să citiți foarte atent TOT contractual, chiar dacă e lung și stufos sau conține termeni greu de înțeles (de aia e bun avocatul, ca să vă traducă din legaleză) și nu e nicio rușine să întrebați despre fiecare clauză în sine, ca să fiți siguri că ați înțeles-o.

Majoritatea antecontractelor conțin clauze favorabile vânzătorului sau nu conțin deloc clauze pentru cazul în care el nu-și face datoria. Așadar, fiți atenți la:

-   Termenii de execuție și prelugirea lor automată;

-   Responsabilitățile vânzătorului;

-   Modalitățile de restituire a avansului, în caz de nefinalizare a investiției – sunt cazuri în care cumpărătorul pierde avansul achitat deoarece banca nu a fost de acord să-i dea creditul, pentru că imobilul construit de dezvoltator nu respectă documentele despre care vorbeam mai sus. În acest caz de vină este dezvoltatorul, totuși păgubit este cumpărătorul care a dat avansul de bună credință, dacă nu e atent la ce a semnat în contract;

-   Denunțarea unilaterală a contractului, fără restituirea avansului sau clauzele care stabilesc competența exclusivă de soluționare a litigiilor la sediul dezvoltatorului etc.

-   Alte prevederi prin care dezvoltatorul își lasă diverse portițe de exploatare ulterioară a terenului de lângă construcție, neprevăzute în documentația de urbanism, dar care nu vor putea fi combătute dacă semnați contractual că sunteți de acord cu ele.

În procesul de informare nu omiteți nici datele despre firma investitoare. Simple căutări pe Internet sau informații solicitate de la Registrul comerțului vă arată cine sunt acționarii firmei, ce cifră de afaceri are firma, deci dacă are bonitate. Nu strică să mai căutați și alte proiecte derulate și eventual finalizate, iar o căutare a numelor acționarilor vă poate de asemenea da informații nebănuite despre legăturile acestora de afaceri sau politice.

Desigur, toate aceste informații sună a muncă de detectiv și așa și este, însă dacă aveți de gând să vă băgați viața la saramură cumpărând ceva de la niște oameni, e bine să știți cât mai multe despre ei, pentru că altfel, în România, sunteți pe cont propriu. Instituțiile plătite să vă apere de țepe nu funcționează, iar justiția…

Așadar, căscați mai bine ochii și urechile înainte de a deschide buzunarul. Mai bine să vă pară rău că ați ratat vreo oportunitate de investiții decât să vă pară rău că ați pierdut banii.