Adoris Cont Expert - Cenzorate asociatii de proprietari, Bucuresti

Grupul de firme Adoris este de mult timp in colaborare cu mai multe birouri de avocatura – avocati care au experienta in spete privind asociatiile de proprietari din Bucuresti si imprejurimi. Scopul este sa ajutam asociatiile de proprietari la recuperarea cat mai rapida a restantelor de la proprietarii rau-platnici.

   Va recomandam ca pentru situatii particulare complicate sa cereti sfatul unui Avocat specializat pe spete privind asociatiile de proprietari. Aceste situatii se pot rezolva numai pe cale judecatoreasca legala. Noi va putem recomanda unul din avocatii cu care colaboram pentru a va sprijini in demersul dvs. legal. Acesti avocati s-au dovedit in timp a fi adevarati profesionisti cu mare experienta in domeniu, care pot oricand recupera, in totalitate, restantele la cotele de  intretinere, restante la fonduri si penalizari calculate legal de asociatie si datorate de proprietarii rau-platnici catre asociatiile de proprietari cu care se afla in litigiu – in proces.

Procedura de recuperare a debitelor de la proprietarii rau-platnici – restantieri :

   Actiunea in justitie

  Inaintea actiunii in justitie recomandam conducerii asociatiei de proprietari sa transmita restantierului, prin posta, cu confirmare de primire, o notificare-somatie (conform model tipizat) din „Documente” de pe site.

   Actiunea propriu-zisa

  Conform prevederilor legale in materie asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar privat sau de stat, persoana fizica sau juridica, roman sau strain, pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuieli comune ale asociatiei, cote de intretinere  restante, penalizari de intarziere, fond de reparatii, fond de rulment, alte fonduri daca sumele respective reprezinta restante de cel putin 90 de zile de la data scadenta a fiecarei sume.

   Cererea de chemare in judecata: va fi formulata catre judecatoria competenta teritorial (in raza careia isi are domiciliul restantierul) de catre asociatia de proprietari reprezentata de presedinte sau de o alta persoana imputernicita in mod expres de catre acesta.

    La cerere se ataseaza urmatoarele acte in copie, in 2 (doua) exemplare:

• Incheierea judecatoreasca si codul fiscal al asociatiei de proprietari;
• Listele de plata din care sa reiasa suma datorata;
• Centralizator – fisa  pe apartament semnat de presedinte si administrator care sa cuprinda cotele restante aferente fiecarei luni in parte, cu calcularea separata a penalitatilor aplicate fiecarei cote si numarul de zile pentru care au fost percepute;
• Procesul-verbal al adunarii generale prin care s-a hotarat sistemul de penalizari si procentul de penalizare aplicat pentru fiecare zi de intarziere;
• Facturile de la furnizori cu penalizari si modul de repartizare a acestora in situatia in care asociatia de proprietari nu are un sistem propriu de penalizari.

                                                         Important: Actiunea este scutita de plata taxei de timbru.

   Executarea silita

   Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar, in momentul in care devine definitiva si irevocabila, poate fi investita cu formula executorie si pusa in executare prin oricare din modalitatile permise de Codul de procedura civila. Astfel, asociatia de proprietari se va adresa in acest sens unui birou de executori judecatoresti cu solicitarea de a se initia o executare silita privind bunurile mobile sau imobile ale debitorului sau executarea silita prin poprire pe veniturile din salarii de la locul de munca sau din pensie.  Plata catre asociatie pentru debitul respectiv va fi efectuata de catre angajator sau casa de pensii. Asociatia de proprietari, in functie de valoarea creantei si a bunurilor, salariului sau pensiei de care dispune debitorul, isi va alege modalitatea efectiva de executare silita.

   Dreptul de a cere executarea silita a hotararii judecatoresti se prescrie dupa trecerea unui termen de 3 ani de la nasterea sa, adica de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.

    In prezent aceasta este singura solutie legala de a recupera restantele de la un restantier.

   Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute. Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.

   Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut sunt scutite de taxa de timbru.

   Consiliere juridica pentru proprietarii bun-platnici :

   Daca se constata diferente majore intre cotele de intretinere mentionate in liste de intretinere afisate lunar la avizier si cotele de contributie calculate pe principii de legalitate de catre oricare proprietar nemultumit, atunci este legal si chiar indicat sa se faca o contestatie scrisa catre Presedintele asociatiei, in termen de maxim 10 zile de la afisarea listelor de intretinere la avizier.

   In aceasta situatie (contestatie scrisa) aveti obligatia, in calitate de proprietar, de a achita integral –  cotele de intretinere afisate la avizier.

   In termen legal, Presedintele asociatiei vă va da in scris un raspuns. Daca aveti dreptate, se vor recalcula cotele de intretinere de catre administrator/contabil si se vor indrepta eventualele erori contabile.

   Daca va simtiti in continuare prejudiciat de catre asociatie prin activitatea depusa de catre administratorul/contabilul asociatiei, aveti la indemana plangerea penala catre Sectia de Politie de care apartineti, prin care veti cere desemnarea unui expert contabil autorizat CECCAR pentru efectuarea unei expertize contabile judiciare sau extrajudiciare privind cauzele si volumul prejudiciului creat proprietarilor bun-platnici de catre asociatia de proprietari prin angajatii sai (administrator/contabil) cat si gasirea si numirea de persoane vinovate care nu si-au facut datoria catre asociatie (incalcand legea).

   Important:

– este bine sa se faca contestatie scrisa in termen legal privind cotele de intretinere calculate gresit si afisate la avizier, deoarece intr-un eventual proces civil sau penal intre asociatie si proprietarii nemultumiti, aceasta contestatie devine proba importanta in justitie;

– plangerea penala catre Sectia de Politie trebuie formulata cu atentie de catre proprietarii nemultumiti, pentru a nu fi acuzati de calomnie de catre persoanele presupuse a fi vinovate (Presedinte, administrator, contabil etc.);

– plata unei eventuale expertize contabile se face de catre persoanele care solicita proba cu expertiza contabila in nume propriu. Daca exista o Hotarare a Adunarii generale a proprietarilor sau o Decizie a Comitetului Executiv atunci plata expertizei contabile se face de catre asociatie si se recupereaza de la toti proprietarii pe cota-parte indiviza in liste lunare de intretinere (total sau in rate).

Inainte sa ne solicitati un avocat, va rugam sa aveti pregatite urmatoarele acte:

   Definitie termeni folositi:

  Expert contabil = persoana fizica sau juridica definita ca atare prin Ordonanta Guvernului nr. 65/1994 privind organizarea activitatii de expertiza contabila si a contabililor autorizati.

   Cabinet = expertul contabil sau societatea de expertiza contabila care furnizeaza in mod liber servicii contabile pe piata.

  Polita de asigurare profesionala pentru malpraxis = polita care acopera eventuale riscuri de neglijenta sau erori ce pot aparea, fara intentie, in activitatea profesionala (cenzorate lunare sau expertize contabile pentru asociatii de proprietari) desfasurata de catre un expert contabil (cenzor PFA, cenzor persoana juridica sau societate de expertiza contabila) sau de catre avocati/birouri de avocatura/cabinete individuale de avocatura in activitatile profesionale desfasurate in procese civile, procese penale sau in cosultanta juridica de specialitate acordata asociatiilor de proprietari.