Ce e bine să știi când închiriezi o casă
E sau nu legală perceperea garanției? Când poate fi evacuat chiriașul? Ce trebuie să prevadă un contract de închiriere și ce capcane se pot ascunde în el; UPDATE 2023
Închirierea unei locuințe e reglementată în România de mai multe legi. Începând cu Codul civil, trecând prin Legea locuinței (Legea 114/1996) și sfârșind cu o lege dată în pandemie (Legea 62/2020), prin care parlamentarii s-au întrecut în populisme ca să prevadă că chiriașii afectați de pandemie ar putea cere la ANAF să le fie achitată chiria. Conform aceleiași legi, proprietarii ar fi putut avea facilități fiscale dacă ar fi redus chiriile.
În pandemie chiriile au scăzut oricum, organic, cum s-ar zice, nu aveau neapărat nevoie de o lege pentru asta, însă între timp și-au revenit, spectaculos chiar. Numai în ultimul an (2023) au cunoscut o creștere de peste 20%, în medie, datorită blocării pieței imobiliare pe partea de vânzare, a dobânzilor mari la credite, dar și din cauza creșterii impozitării câștigurilor din chirii, intervenită la începutul anului 2023. Prin urmare, chiria a devenit suficient de scumpă între timp încât să impună o atenție sporită la detalii, atunci când se încheie contractul de închiriere. Căci veți vedea mai jos la ce e bun un astfel de contract.
Între atâtea legi și reglementări, ca de multe ori în viață, practica scapă printre articole. Chiriașii se declară uneori neapărați, lăsați la cheremul proprietarilor, după cum există și situații inverse, în care proprietarii acuză că au rămas fie cu casele devastate, fie cu datorii mari la utilități, de pe urma unor chiriași neserioși.
Soluția stă în cunoașterea legii și în respectarea ei, întocmirea unor contracte clare, care să nu lase nimic neacoperit sau, așa cum recomandă Alexandru Barceanu, directorul Imobiliara Drumul Taberei, angajarea unui agent imobiliar care să facă toate aceste diligențe, pentru că asta e meseria lui. Nu strică nici o discuție cu un avocat sau un notar, dacă vă e la îndemână.
Ce trebuie să conțină contractul de închiriere
Conform Legi 114/1996, contractual dintre proprietar și chiriaș trebuie să conțină următoarele:
- adresa locuinței care face obiectul închirierii;
- suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun;
- suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
- valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plată;
- suma plătită în avans în contul chiriei;
- locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
- obligațiile părților privind folosirea și întreținerea spațiilor care fac obiectul contractului;
- inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;
- data intrării în vigoare și durata contractului;
- condițiile privind folosința exclusivă și în comun a părților aflate în coproprietate;
- persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
- alte clauze convenite între părți.
Ce prevederi din contract sunt ilegale, deci nule
Conform aceleiași legi a locuinței, dar și prevederilor din Codul civil, sunt câteva mențiuni pe care practica le arată frecvent, dar care sunt ilegale și deci nule. Chiar dacă chiriașul consimte să semneze contractul cu astfel de prevederi în el. De exemplu:
- o clauză care obligă chiriașul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație în sarcina proprietarului (clasica garanție);
- o prevedere prin care se stabilește responsabilitatea colectivă a chiriașilor în caz de degradare a elementelor de construcții și a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune;
- o clauză care le impune chiriașilor să facă asigurări de daune;
- prevederi care exonerează proprietarul de obligațiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
În rândul acestor clauze abuzive intră și populara garanție percepută în practică de mulți proprietari, pe motiv că din ea se acoperă eventualele daune produse de chiriași. Codul civil și chiar Legea locuinței specifică clar că astfel de sume sunt ilegale, ba mai mult, chiriașul ar putea să refuze să le plătească, fără teama de a fi dat afară.
Din păcate, realitatea bate legea, pentru că de cele mai multe ori chiriașul nu se poate muta în locuință înainte de a achita aceste sume considerate ilegale, ba mai nou trebuie să achite și comisionul de intermediere perceput de agenția imobiliară, care poate fi până la 50% din chirie.
Așadar, legal, singura sumă de bani pe care proprietarul este îndreptățit să o primească este chiria.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR) are de asemenea un set de recomandări atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari, la încheierea unui contract de închiriere.
Recomandări pentru chiriași
- Verificați identitatea proprietarului
Fie cereți contractul de proprietate, un extras de carte funciară și chiar un certificat fiscal, fie – în cazul în care nu discutați direct cu proprietarul, ci cu un mandatar – cereți documentul care îl împuternicește pe acesta să închirieze casa. De asemenea, e bine ca dacă pe contractul de proprietate figurează și soțul/soția proprietarului, să-și dea și acesta/aceasta consimțământul scris la închiriere.
- Penalitățile pentru neplata chiriei
După ce le stabiliți, aveți grijă ce semnați, pentru că de cele mai multe ori penalitățile sunt stabilite pe zi de întârziere, nu pe lună (de la 0,1 până la 3%) și e posibil ca sumele adunate să fie cam mari, dacă nu citiți bine ce ați semnat.
- Atenție la garanția ilegală
După cum am spus mai sus, garanția percepută înainte de mutare este ilegală, însă ea se practică și dacă tot e camuflată cu alte cuvinte prin contract, e bine să fie cât mai clar reglementată. De regulă ea îmbracă forma unei sau unor chirii lunare anticipate, despre care proprietarul susține că le va returna chiriașului la eliberarea apartamentului. Uneori nu se întâmplă așa, mai ales dacă nu e scris clar în contract.
Chiriașul trebuie să insiste să prevadă clar în contact în ce condiții și la ce termene primește garanția/chiriile anticipate înapoi.
- Care este destinația imobilului
În cazul închirierilor pentru activități comerciale, e bine ca viitorul chiriaș să verifice dacă în respectivul imobil este permisă activitatea respectivă. De regulă în apartamentele de bloc se mai pot opune și asociațiile de proprietari sau există chiar activități economice expres interzise de lege în imobilele de locuințe.
- Majorarea chiriei
Potrivit legislației, proprietarul nu poate majora chiria fără încheierea unor acte adiționale la contract. Adică nu merge să vă zică doar: „vezi că de luna viitoare vreau mai mult, că uite ce s-a scumpit viața!”. În lipsa unor înțelegeri scrise, chiriașul nu e obligat să plătească o chirie mai mare, și nici nu poate fi nici evacuat din cauza asta. Ba chiar îl poate da în judecată pe proprietar pentru așa ceva.
- Cine ce plătește în casă
Chiriașul are obligația de a menține locuința într-o stare bună, așa cum a primit-o. Dar și proprietarul trebuie să i-o ofere într-o stare corespunzătoare. Pentru asta, proprietarul ar trebui să achite reparațiile necesare pentru menținerea funcționalității locuinței, precum și alte investiții necesare. Dacă proprietarul refuză să se achite de această datorie, chiriașul poate suporta cheltuielile, urmând să-și recupereze banii din chirie.
Nu intră aici bunurile din locuință, care se strică din vina chiriașului. Pe acestea chiriașul ar trebui să le repare. De asemenea nu pot fi recuperate din chirie cheltuielile făcute de chiriaș pentru diverse modificări făcute în locuință, fără acordul proprietarului, chiar dacă el, chiriașul, are impresia că prin aceste investiții aduce îmbunătățiri casei.
Sfaturi pentru proprietari
- Stabiliți identitatea chiriașului
E bine să cereți și să păstrați pe toată durata contractului o copie după actul de identitate al chiriașului/chiriașilor. Vă ajută în cazul unei evacuări, dacă trebuie să mergeți în instanță, dar nu numai.
- Puneți clar în contract condițiile în care îl puteți evacua
Conform legii, evacuarea se poate face numai pe baza unei hotărâri judecătorești, chiar și atunci când chiriașul nu a plătit chiria sau utilitățile. De aceea e bine ca toate aceste motive să fie prevăzute și în contract, merge mai ușor și în instanță dacă contractul e făcut legal.
- Nu treceți utilitățile pe numele chiriașului
În epoca în care practic toate utilitățile, inclusiv întreținerea la bloc, se pot plăti online, este recomandat ca utilitățile să rămână în sarcina proprietarului. Vă asigură și un control asupra facturilor achitate la zi și vă scutește de neplăcerea de a constata, la finalul închirierii, că ați rămas cu o gaură la lumină de câteva mii de lei.
- Negociați clar termenii rezilierii contractului
Specialiștii în drept recomandă ca în contract preavizul să poată veni din partea ambelor părţi, atât proprietari, cât și chiriași, pentru a scuti de neplăceri fiecare parte. De asemenea e bine ca atunci când există mai mulți chiriași, să fie trecuți toți pe contract, pentru că în cazul unor eventuale probleme, trebuie să răspundă toți pentru ele.
- Înscrieți contractual la Administrația Financiară
Chiar dacă mulți preferă să eludeze taxele și impozitele, încheind contracte „la negru”, e bine de știut că un contract legal și oficial vă poate ajuta în cazul în care ajungeți în situație neplăcută de a apela la justiție pentru evacuarea unor chiriași cu care nu vă mai înțelegeți.
Conform Codului civil, proprietarul trebuie să notifice în scris chiriașul, printr-un executor judecătoresc, punându-i în vedere ca în termen de cel mult 30 de zile să elibereze imobilul. Dacă chiriașul nu se conformează, proprietarul trebuie să meargă în instanță și să ceară evacuarea chiriașului. Aici îi va fi foarte util acel contract legal încheiat și declarat la Fisc. De altfel, prin modificările aduse Codului fiscal la începutul anului 2023, proprietarul este obligat să înregistreze contractul de închiriere la ANAF, în termen de 30 de zile de la încheierea lui.
Așa e în viață, ca să le ceri celorlalți să fie corecți, trebuie să fii tu primul care joacă cinstit ;)