Cum se calculează impozitul pe case și terenuri în 2026

Noile grile de impozitare a proprietăților, de la 1 ianuarie 2026; Cu cât crește baza de impozitare pe metru patrat pentru construcții și terenuri; Cine mai beneficiază de scutiri; Exemple de calcul

Impozitele pe proprietăți (case, terenuri, mașini) se modifică substantial începând din ianuarie 2026, ca urmare a majorării bazei de impozitare și a modificării unora dintre regulile care guvernau până acum acest domeniu. Pachetul fiscal 2, care conține aceste modificări a fost promulgat, iar ANAF a stabilit deja că toate primăriile trebuie să calculeze noile impozite cel mai târziu până la 31 decembrie 2025, așa încât de la 1 ianuarie 2026 fiecare contribuabil proprietar să-și primească acasă înștiințarea cu noile dări. Acesta este primul pas, înainte de marea modificare anunțată încă din 2023, cum că proprietățile imobiliare vor fi impozitate la valoarea de piață, măsură care a fost amânată până în 2027.

Până atunci, să vedem ce se schimbă mai exact din ianuarie 2026: 

• O nouă grilă cu valori impozabile mărite substantial (vezi tabel mai jos)
• Dispar reducerile pentru apartamentele situate în clădiri mai înalte de 3 etaje și pentru apartamentele/casele mai vechi – indiferent de vechime, toate clădirile din aceeași zonă a localității, cu aceleași dotări vor fi impozitate la fel
• Unele categorii de persoane pierd scutirile de impozit – de exemplu donatorii de sânge și persoanele cu handicap

Noile grile de impozitare a proprietăților imobiliare, de la 1 ianuarie 2026 (tabel comparativ cu valorile din 2025)

Pentru clădirile rezidențiale și clădirile-anexă, aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2%, asupra valorii impozabile a clădirii (vezi tabel), iar ca regulă pentru 2026, cotele de impozitare nu pot fi mai mici decât cele aplicate în 2025. 

Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3% asupra valorii impozabile care poate fi:

• valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani; 
• valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi;
• valoarea care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani.

Calculul efectiv al impozitului nu se schimbă. Pe lângă aplicarea cotei de impozitare la baza de impozitare/mp, sumele obținute vor mai fi ajustate în funcție de:

• Destinația clădirii (rezidențial/nerezidențial),
• Proprietar (persoană fizică/sau juridică),
• Rangul localității și 
• Zona din localitate în care este amplasată clădirea.

 Mai jos aveți și tabelul cu cele patru zone ale unei localități (unde zona A e în centru, și zona D la periferie), precum și rangurile localităților (unde rangurile 0 și I sunt marile orașe și Capitala, până la ultimul cătun care are rang V). Aceste valori rămân neschimbate și în 2026.

Așadar, calculul impozitului pentru o proprietate se face înmulțind valoarea/mp construit desfășurat cu cota de impozitare stabilită de fiecare consiliu local în parte (cea cuprinsă între 0,08 și 0,2% după care se aplică acești coeficienți de corecție, corespunzători rangului localității și zonei unde se află casa.

Exemplu de calcul comparativ al impozitului

Exemplu de calcul al impozitului pe un apartament situat într-un oraș, cu toate utilitățile și pereți din beton/cărămidă (persoană fizică) 2025*

• Suprafața utilă a apartamentului: 60 de mp
• Valoarea impozabilă/mp (stabilită în Codul fiscal): 1.000 de lei/mp
• Coeficient de corecție (în funcție de rangul localității și de zonă): 2,5 (de exemplu: municipiu rang I, zona A)
• Cota de impozit stabilită de consiliul local: 0,10%

Pasul 1: Calculul bazei de impozitare

Baza de impozitare = Suprafața utilă x Valoarea pe mp – adică  60 de mp x 1.000 de lei/mp = 60.000 de lei

Pasul 2: Aplicarea coeficientului de corecție (rangul localității)

Valoarea impozabilă corectată = baza de impozitare x Coeficient de corecție – adică 60.000 de lei x 2,5 = 150.000 de lei

Pasul 3: Aplicarea cotei de impozit

Impozitul anual = Valoarea impozabilă corectată x Cota de impozit – adică 150.000 de lei x 0,1% = 150 de lei

*după cum am mai spus mai sus, la această valoare în 2025 se aplicau și diverse reduceri și scutiri, în funcție de vechimea, clădirii, etajul la care era situat apartamentul etc. Aceste reduceri dispar în 2026, impozitele nu mai sunt diferențiate în funcție de vechime, deci toate casele amplasate în aceeași zonă vor fi impozitate similar, indiferent că sunt construite acum sau în urmă cu 100 de ani.

Exemplu de calcul al impozitului pe un apartament situat într-un oraș, cu toate utilitățile și pereți din beton/cărămidă (persoană fizică) 2026

• Suprafața utilă a apartamentului: 60 de mp
• Valoarea impozabilă/mp (stabilită în Codul fiscal): 2.677 de lei/mp
• Coeficient de corecție (în funcție de rangul localității și de zonă): 2,5 (de exemplu: municipiu rang I, zona A)
• Cota de impozit stabilită de consiliul local: 0,10%

Pasul 1: Calculul bazei de impozitare

Baza de impozitare = Suprafața utilă x Valoarea pe mp – adică  60 de mp x 2.677 de lei/mp = 160.620 de lei

Pasul 2: Aplicarea coeficientului de corecție (rangul localității)

Valoarea impozabilă corectată = baza de impozitare x Coeficient de corecție – adică 160.620 de lei x 2,5 = 401.550 de lei

Pasul 3: Aplicarea cotei de impozit

Impozitul anual = Valoarea impozabilă corectată x Cota de impozit – adică 401.550 de lei x 0,1% = 401 lei

Constatăm așadar o creștere - de la 150 de lei/an în 2025 la 401 lei/an în 2026 – de 167%

Cine mai primește scutiri de impozit și cine le pierde

Donatorii de sânge și persoanele cu handicap pierd scutirile de impozit pe care primăriile le puteau acorda.

Rămân valabile scutirile de impozit, dacă Consiliul local decide astfel, pentru celelalte categorii: organizații non-profit, clădiri la care proprietarii au făcut lucrări de reabilitare termică pe cheltuiala proprie sau cheltuieli cu instalații de producere a energiei electrice, clădirile pentru care proprietarii au făcut demersuri pentru a le înscrie în cartea funciară, pe cheltuială proprie etc.

De asemenea se anulează reducerile de impozite acordate clădirilor mai vechi.

Impozitarea terenurilor în 2026

Ca și la case, impozitul/taxa pe teren se stabilește luând în calcul suprafața terenului, rangul localității în care este amplasat terenul, zona și categoria de folosință a terenului, conform încadrării făcute de consiliul local. Și aceste sume se corectează cu coeficienți corespunzători rangurilor localităților.

În cazul terenurilor, bazele de impozitare, calculate pe hectar rămân neschimbate, dar se modifică diverșii coeficienți de corecție și cotele de impozitare.

În cazul unui teren amplasat în intravilan, înregistrat în registrul agricol la altă categorie de folosință decât cea de terenuri cu construcții, impozitul/taxa pe teren se stabilește prin înmulțirea suprafeței terenului, exprimată în hectare, cu suma corespunzătoare prevăzută în acest tabel:

iar rezultatul se înmulțește cu coeficientul de corecție corespunzător prevăzut în acest tabel:

În cazul unui teren amplasat în extravilan, impozitul/taxa pe teren se stabilește prin înmulțirea suprafeței terenului, exprimată în hectare, cu suma corespunzătoare prevăzută în următorul tabel (și rezultatul se înmulțește cu coeficientul de corecție corespunzător din tabelul precedent):

Recapitulare

Întrucât calculul impozitului de proprietate întotdeauna a fost o operațiune cu multe variabile, oamenii au preferat să aștepte deciziile de impunere de la primării, care vin negreșit în prima parte a anului, prin poștă sau, mai nou, să verifice ce dări au de plătit pe platformele online cum ar fi ghiseul.ro sau altele. 

Dacă sunteți nerăbdători, însă, și vreți să vă calculați impozitul înainte să vă vină decizia de impunere, aveți nevoie, pe lângă informațiile din acest articol și de o serie de informații pe care ar trebui să le găsiți pe site-ul primăriei din localitate, cum ar fi: ce cotă de impozitare a stabilit consiliul local și ce coeficienți de corecție se aplică în zona în care aveți proprietatea. Aceste date se regăsesc și pe deciziile de impunere din anii trecuți.

Așadar, pentru calcul aveți nevoie de:

1. Preț/mp (valoare impozabilă), conform grilei de impozitare din tabelul din articol;
2. Cota de impozitare aplicată de primăria din localitate;
3. Coeficienții de corecție aplicabili zonal;
4. Și nu în ultimul rând de bani ?

 Acest articol a fost realizat pe baza informațiilor oficiale de pe site-ul ANAF (actualul Cod fiscal) și cele din Pachetul fiscal proaspăt promulgat, cu modificările aduse Codului fiscal.