Randament și amortizare in imobiliare
Ce înseamnă și cum se calculează randamentul unei investiții imobiliare; Ce randament e bun; Cum se calculează amortizarea; E mai bine cu cash sau cu credit? Calculator interactiv de randament și amortizare;
La imobiliare, ca și la fotbal și politică, se pricepe toată lumea. De aia investițiile în imobiliare sunt considerate de public mai accesibile decât bursa, de exemplu, o chestiune cu mult mai multe necunoscute decât tradiționala cărămidă (sau BCA) pe care o cumperi și, carevasăzică o pipăi și știi că o ai.
Calculele au fost multă vreme simple: dacă casa nu stă goală, ci produce ceva chirie, se cheamă că tot ești pe plus într-un an. Iar în câțiva ani ajungi să recuperezi și prețul casei, bașca că o lași moștenire mai departe, dacă nu pățești ceva tragic și ești nevoit s-o vinzi rapid, pe cât o fi.
De la pandemie încoace, însă, de când prețurile chiriilor n-au mai ținut pasul cu prețul caselor, recuperarea investițiilor imobiliare a început să se întindă pe ani mai lungi, iar randamentu’, cât e randamentu’?! a ajuns la valori de o cifră, și aia sub 5.
Ce înseamnă și cum se calculează randamentul unei investiții imobiliare
Randamentul înseamnă cât produce respectiva investiție într-un an. Randamentul unei investiții imobiliare se calculează, în esență, la fel dintotdeauna, adică chiria anuală împărțită la investiție, înmulțit cu 100 (ca să obținem un procent). Câtă vreme taxele pe proprietate și cheltuielile erau relativ mici, dacă nu chiar insignifiante, formula asta era singura de luat în seamă.
În zilele noastre, cum s-ar zice, e important să ții cont de context: dobânzile sunt relativ ridicate, costurile de întreținere a unei case sunt și ele mari, taxele pe proprietate au explodat și mai urmează, apoi impozitele pe venit, asigurările și așa mai departe.
Dar, să pornim de la formula de bază:
Randamentul brut (%) = (Chirie anuală / Preț total de achiziție) × 100
Unde în prețul total de achiziție trebuie să băgați și cheltuielile colaterale (agent imobiliar, notar, renovări, dotări).
De exemplu:
Preț total achiziție: 120.000 euro (110.000 casa și 10.000 cheltuielile)
Chirie lunară: 700 euro
Chirie anuală: 8.400 euro
Randament brut = (8.400/120.000) × 100 = 7%
Dar, în viața reală venitul anual este supus împozitării, deci mai scădem din chiria anuală:
- și 8% impozit (vezi cum se calculează impozitul pe chirii)
- și taxa pe proprietate (vezi cum se calculează și asta în 2026)
- și alte cheltuieli ocazionate de chiriași în anul respectiv: reparații diverse etc
- și asigurarea obligatorie de locuință (care nu e mult, dar se adună),
- și chiar perioadele în care casa nu a fost închiriată.
Scăzând din chiria anuală toate aceste cheltuieli, ajungem la venitul anual net, și să calculăm randamentul net, care este și cel real, astfel:
Randament net (%) = (Venit anual net/Investiția totală) × 100
De exemplu:
Chirie anuală: 8.400 euro
Cheltuieli totale: 2.900 euro
Venit net: 5.500 euro
Randament net = (5.500/120.000) × 100 = 4,58%
Cifrele se schimbă radical dacă casa este cumpărată cu credit ipotecar. În acest caz trebuie să luăm în calcul alte variabile, cum ar fi avansul dat la cumpărare, apoi la cheltuielile anuale se adaugă și ratele și dobânda la creditul contractat.
Randament cash-on-cash (CoC%) = (Cash anual net/Avansul investit) × 100
De exemplu:
Avans pentru cumpărarea casei: 30.000 euro
Cash anual net după rate: 3.200 euro (adică banii rămași din chiria anuală după ce scădem cheltuielile, taxele, ratele, dobânda)
Randament CoC = (3.200/30.000) × 100 = 10,67%
Deci să cumperi o casă cu credit, ca investiție, are în teorie un randament mai bun, pentru că folosești de fapt bani care nu sunt ai tăi, ci ai băncii - așa numita metodă leverage/levier.
Acesta este scenariul ideal. Dar ca de obicei, viața bate idealurile. Mai ales în ultimii ani, creșterea dobânzilor, deci a ratelor de rambursare a creditelor, combinate cu relativa stagnare a chiriilor (sau o creștere mai modestă comparativ cu dobânzile și ratele) a făcut ca la final de an, când s-a tras linie, câștigurile nete să fie mai mici. Deci randamentul investiției făcute cu credit să nu mai fie chiar așa de bun pe cât îl prezintă toți guru în materie de imobiliare.
Cât e un randament bun
La prețurile și piața imobiliară actuală, „specialiștii” în imobiliare consideră că un randament bun este cuprins între 6 și 9%, iar ce e peste este, evident, foarte bun.
În cazul randamentelor pentru investițiile cu credit ipotecar, valorile de peste 10-12% sunt considerate foarte bune.
Însă, dincolo de aceste calcule, randamentul cel mai bun este cel cu care se mulțumește omul. La el se adaugă și aprecierea investiției – prețurile caselor au crescut cu peste 16% în medie numai în anul care a trecut – inflația, care mai mărește și ea chiriile (cu 9% în medie în 2025), dar din el se mai și scad diversele taxe care, după cum se vede, cresc parcă mai rapid decât restul. Pentru că, nu-i așa, toată lumea investește și declară veniturile, adică trăiește legal.
Ce este și cum se calculează amortizarea
Amortizarea, în investițiile imobiliare, arată în câți ani îți recuperezi banii investiți din veniturile nete generate de respectiva proprietate.
Formula este simplă:
Amortizare (ani) = Investiția totală/Venit anual net
De exemplu:
Investiție totală: 120.000 euro
Venit anual net: 6.000 euro
Amortizare = 120.000 / 6.000 = 20 ani
Deci în cam 20 de ani, din chirii, îți scoți banii investiți într-un apartament cumpărat în 2026. Dar calculul este făcut la valorile pe care le știm azi, după cum am explicat mai sus în timp ele se schimbă, mai cresc chiriile, se mai apreciază valoarea casei etc.
În cazul unei achiziții cu credit, teoretic amortizarea ar trebui să se facă mai rapid, pentru că formula se aplică doar avansului, nu întregii valori a investiției, astfel:
Amortizare cash = Avans / Cash anual net
De exemplu:
Avans: 30.000 euro
Cash anual net: 3.000 euro
Amortizare cash = 10 ani
Dacă vreți să vă complicați și mai mult, e bine să știți că mai există și „amortizarea reală”, adică cea care se ajustează cu inflația. Aici formula este:
Amortizare reală ≈ Investiție/Venit net real (adică venitul net din care se scade inflația)
Mai există și amortizarea contabilă, folosită pentru clădirile a căror valoare se amortizează cu vechimea și această socoteală e luată în calcul la stabilirea impozitului anual.
Ca și la randament, există perioade considerate bune și foarte bune pentru amortizări. De exemplu o amortizare bună este considerate cea cuprinsă între 15 și 20 de ani pentru chiriile pe termen lung și una pe 8-10 ani pentru chiriile pe termen scurt. În cazul investițiilor cu credit ipotecar, o amortizare de 7-10 ani pentru avans este considerată foarte bună.
Mitul investițiilor făcute cu credit
Dar, cum spuneam și mai sus, investițiile făcute cu credit nu sunt întotdeauna profitabile. Ele depind enorm de condițiile de creditare. Ideea că chiriasul (prin plata chiriei) îți acoperă rata, iar banca îți plătește apartamentul, în timp ce tu stai pe spate și numeri banii, e o metaforă simplificată, folosită mai ales de predicatorii investițiilor prin metoda leverage.
În realitate, în România sau în alte piețe unde chiria raportată la preț poate fi modestă, venitul din chirie poate fi insuficient pentru a bate costul creditului, ceea ce reduce cash-flow-ul anual și lungește, implicit, perioada de amortizare.
Iată două exemple concrete din care vă puteți face o idee ce diferență uriașă poate să fie între un credit avantajos și unul neperformant:
Scenariul 1 – credit avantajos
- Preț proprietate: 120.000 euro
- Avans: 30.000 euro
- Venituri nete din chirii: 6.000 euro/an
- Rate + dobândă: 2.800 euro/an
- Cash anual net: 3.200 euro
- Randament CoC: 10,7%
- Amortizare cash (avans): 9,4 ani
În acest scenariu, creditul funcționează bine, venitul din chirie acoperă ratele, cash-on-cash arată atractiv, iar amortizarea capitalului propriu (adică a avansului) e relativ rapidă.
Scenariul 2 – credit costisitor (dobândă mai mare)
- Preț proprietate: 120.000 euro
- Avans: 30.000 euro
- Venituri nete din chirii: 6.000 euro/an
- Rate + dobândă: 4.200 euro/an
- Cash anual net: 1.800 euro
- Randament CoC: 6%
- Amortizare cash: 16,7 ani
Chiar dacă chiriile sunt aceleași în ambele scenarii, costul mai mare al creditului din scenariul doi scade câștigul real, implicit scade randamentul și lungește amortizarea avansului. În această situație, practic, creditul poate fi mai puțin eficient decât investiția 100% cash, dacă costul creditului (dobânda + comisioanele) e prea mare.
Așadar, creditul poate îmbunătăți randamentul capitalului propriu, dar doar dacă proprietatea generează suficient venit după plata ratelor și a cheltuielilor.
Randamentul în acest caz e un indicator util, dar nu trebuie interpretat izolat. E necesar să analizăm și amortizarea, cash-flow-ul și costul creditului.
Creditul nu garantează automat profit, indiferent cât de bine vă vând această idee „specialiștii” în investiții. Venitul din chirie trebuie să acopere costurile financiare ocazionate de credit. Dacă nu, perioada de recuperare a banilor personali poate fi mai lungă.
Dar, vestea bună e că dacă vă aflați într-o astfel de situație, puteți cere refinanțarea creditului.
Acestea fiind spuse, în caz că aveți niște bani la saltea și vreți să știți cum e mai bine să investiți, cu banul jos sau cu credit, iată un calculator de randament și amortizare, cu care vă puteți juca înainte să dați cu subsemnatul la notar.
N-a căzut piața imobiliară nici anul ăsta; Evoluția prețurilor și a chiriilor, în București, comparativ...
Pentru cumpărători: avansuri mai mici, înscrierea promisiunii de vânzare în Cartea funciară; Pentru...
Cum să nu te lași păcălit de „proprietari-fantomă”; Cum poți verifica autenticitatea dreptului de proprietate;...