Refinanțarea unui credit – acte, costuri, etape și brokeri

Cât costă dosarul de refinanțare; Ce condiții trebuie îndeplinite; La ce e bun un broker de credite; Când și cum poți renegocia cu banca creditul pe care ți l-a dat

Ioana N. a luat în 2012 un credit imobiliar „Prima casă”, în valoare de 67.000 de euro de la BCR, pe 25 de ani. Până în 2021, cât timp rata lunară era în jur de 1.600 de RON, a fost relativ mulțumită cu alegerea făcută, însă în ultimii ani rata a crescut considerabil, ajungând la 2.200 de RON. A decis să facă o refinanțare. „Credeam că o să fim la adăpost de fluctuațiile ratelor, pentru că creditul era în euro, iar euro nu a variat așa de mult în acești ani, însă la dobânzi nu ne-am gândit că vor crește așa de mult. Inițial am căutat să vedem cum e cu refinanțarea asta, am mers la câteva bănci, am cerut informații, dar în final am apelat la un broker de credite, căci am văzut că nu ne descurcăm singuri”, spune Ioana.

Întâlnirea cu brokerul Alina Predescu, de la SVN România, a fost de bun augur, căci așa au aflat de oferta de Crăciun 2023 a Băncii Transilvania, care promitea acoperirea tuturor costurilor de refinanțare. Costuri care nu sunt de neglijat, ele ajungând în unele cazuri și la 2.500-3.000 de RON, adică mai mult decât o rată la credit.

Refinanțarea unui credit e scumpă și nu rentează întotdeauna

De exemplu pentru refinanțarea unui credit, ING avea la finele lui 2023 următoarele costuri:

-    Comision analiză dosar – 900 de RON

-    Taxa de evaluare a proprietății – 600 lei/apartament în bloc, 800 lei/apartament în vilă, 800 lei/casă

-    Taxa de înregistrare a ipotecii imobiliare – 88 lei

-    Taxe notariale – 1.700-2.000 lei

Iar acestea nu sunt singurele costuri ocazionate de refinanțarea unui credit. Pot interveni unele și la banca de la care vrei să pleci. Ăsta este și un motiv pentru care oamenii nu se (mai) înghesuie prea mult la refinanțări. „Pe la mijlocul anului 2023, când lumea a sesizat că IRCC nu scade, am avut mai multe solicitări de refinanțare, dar acum că s-a anunțat că ROBOR scade, se așteaptă ca și IRCC să-și revină, lucrurile au intrat într-un stand by. Mai întreabă oamenii care au o cultură financiară sau cei care au auzit de posibilitatea refinanțării de la prieteni care au mai făcut refinanțări, însă nu toată lumea finalizează procesul. Am avut de exemplu două refinanțări pornite anul trecut și au renunțat când au văzut că sunt și costuri mari și că ratele nu scad așa cum credeau, au zis că parcă nu rentează. Ceea ce înseamnă și că nu e atât de dramatică creșterea ratelor în buzunarul lor”, conchide Alina Predescu.

Ea spune că se poate considera că cererea de refinanțare este mare dacă măcar 25% dintre credite se cer refinanțate, dar în piață nu se întâmplă acest lucru.

Ce face un broker de credite și tu nu poți face?

Înainte de a fi broker de credite, Alina Predescu a lucrat într-o bancă. Spune că atunci nici nu avea o părere bună despre brokeri pentru că i se părea că nu fac mare lucru. Schimbând tabăra, a înțeles mai bine care este rolul brokerului. Ea îi ajută acum și pe cei care vor să ia un credit, dar și pe cei care vor să refinanțeze unul pe care simt că nu-l mai pot duce.

„Eu trebuie să cunosc toate produsele băncilor, ca să-i pot oferi o soluție potrivită clientului. Îi dau trei soluții, nu una singură, pentru că nu toate produsele sunt similare și se potrivesc oricui. Sunt clienți care au venituri din dividende și chirii, iar nu toate băncile sunt dispuse să crediteze luând în calcul aceste tipuri de venituri. În plus, brokerul îl scutește pe client de toată birocrația și bătaia de cap. Noi ne ocupăm și de actele de proprietate, le verificăm, ulterior le trimitem către bancă”, explică Alina Predescu.

Dar sunt și bănci care nu acceptă brokeri, ca intermediari, și atunci rolul acestora se rezumă la a-l consilia pe client, demersurile birocratice în relație cu banca fiind făcute doar de acesta.

Cine-l plătește pe broker?

Îl plătește banca, iar acest lucru, spune Alina Predescu, nu afectează în vreun fel clientul. Adică banca nu adaugă acești bani în soldul clientului. „Cu toate astea am avut clienți care au aflat de la mine de o ofertă bună a unei bănci și s-au dus direct acolo, singuri. Ei cred că banca le bagă comisioane ascunse dacă lucrează cu un broker, dar nu e deloc așa. Banca își face bugetele și prevede plata brokerilor fără să afecteze ofertele clienților”.

Așadar, nu e mai scump cu brokerul, e la fel de scump ca de obicei ?

Când ar trebui să te preocupe refinanțarea creditului

Există câteva elemente care ar trebui să te facă să te gândești la o refinanțare a creditului:

• Dacă ai un credit pe 30 de ani, la început ai cea mai mare dobândă și atunci e perioada propice să faci rambursări anticipate și refinanțare. Alina Predescu spune că primii 15 ani sunt cei mai buni ca să faci refinanțare și rambursări. Dacă ai cu ce;
• Dacă îți crește venitul - „Sunt clienți care au dorit să refinanțeze, dar n-au putut pentru că la o dobândă crescută de la 3% (cât era când au luat creditul) la 8-9% cât e acum, li se calcula un grad de îndatorare mai mare și aveau nevoie și de venituri crescute”;
• Dacă te deranjează foarte tare rata (asta te deranjează de la început, dar vine un moment când chiar n-o mai poți suferi);
• Sau diverse alte situații punctuale.

Brokerul Alina Predescu spune că e important și ca piața imobiliară să nu scadă între timp, iar valoarea apartamentului pentru care ceri refinanțarea să crească măcar un pic. Dacă valoarea proprietății scade, nicio bancă nu-ți va refinanța un credit mai mare decât valoarea casei. Ca creditat trebuie să îndeplinești în continuare criteriile de eligibilitate, la fel și proprietatea trebuie să-și mențină un indice LTV atractiv – LTV înseamnă loan to value este un indicator folosit in industria bancară și reflectă ponderea valorii creditului în totalul valorii de piață a garanției, adică a proprietății respective.

„Dacă apartamentul valora 80.000 de euro când l-am cumpărat, iar piața a scăzut, nu pot obține refinanțare, pentru că proprietatea nu mai acoperă creditul, vine evaluatorul și îmi trebuie ca proprietatea să fie cel puțin 70% din credit”, explică Predescu.

Cine plătește dosarul de refinanțare?

Clientul plătește întotdeauna, cu excepția cazului în care vreo bancă decide să atragă creditați de pe piață acoperind costurile, ca în cazul expus la început. Pentru un credit de 250.000 de RON costurile de refinanțare se duc la un 2.000-2.500 de RON, spune Predescu. „Unele bănci au și comision măricel pentru a-și da acordul ca să pleci de la ei. E o taxă de 200-500 de RON pe care o percep ca o taxă pentru rambursare anticipată, deși nu au voie. Așa că au denumit-o comision pentru acord....”.

Ce acte îți trebuie pentru refinanțarea unui credit ipotecar?

Dacă vizita la banca unde vreți să refinanțați creditul s-a încheiat cu un acord, adică v-a dat aprobarea financiară pe baza venitului, că veți primi refinanțarea, atunci veți avea nevoie de următoarele acte suplimentare:

- Acord de refinanțare de la banca de la care vreți să plecați

- Acord de refinanțare de la FNGC dacă e un credit Prima sau Noua casă

- Raportul de evaluare a imobilului – pentru care aveți nevoie de:

-    Certificat energetic

-    Releveu

-    Documente de proveniență

-    Cadastru

-    Intabulare

-    Extras Carte Funciară

- Opinie notarială - Evaluatorul trimite la bancă sinteza de evaluare și toate documentele merg spre aprobare la Departamentul juridic. După ce aprobă și juridicul, banca îi cere notarului un extras de autentificare pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

- Banca vă cere să faceți și asigurări de locuință (PAD și o poliță facultativă) și să aduceți dovada plății integrale a asigurărilor;

Se stabilește ziua semnării la notar a actelor, iar după semnarea contractului de credit și a contractului de vânzare-cumpărare, banca face viramentul bancar vânzătorului casei. Notarul trebuie să ceară un document de la vânzător că și-a primit banii și astfel se încheie epopeea, care uneori poate dura și mai mult de o lună de zile. „Dacă e Prima casă, sub 30 de zile nu se poate rezolva, din cauza aprobărilor de la FMGC”, punctează Predescu.

Atenție! Alina Predescu atrage atenția că creditele Prima casă se pot refinanța și în primii 5 ani. Interdicția e doar de închiriere și de vânzare.

Poți refinanța creditul la aceeași bancă?

Se poate și ar fi chiar recomandabil, căci în cazul ăsta se scutesc toți banii ăștia mulți percepuți de ambele bănci, una pentru acordul de plecare și alta pentru întocmirea dosarului de refinanțare. Se numește „retenție la portofoliu” și este practic aceeași procedură, dar nu toate băncile o acceptă și nici mulți clienți nu sunt informați că se poate. Uneori se schimbă dobânda variabilă cu una fixă sau invers.

În acest caz brokerii de credite nu mai sunt primiți, banca relaționează direct cu propriul client, dar acesta poate fi consiliat în privat de un broker, care-i poate face un calcul și-i poate spune cum anume să pună problema la bancă.

Alina Predescu spune că e mai bine să ceri prima dată o retenție în portofoliu la propria bancă, având în mână o ofertă de refinanțare primită de la altă bancă. Cam cum se face la companiile de telefonie mobilă, le zici că vrei să reziliezi contractul și imediat îți vin cu o renegociere de abonament mai avantajoasă. Sau chiar la locul de muncă, atunci când șeful ni vrea să-ți mărească salariul ?

Deci, rețineți această sintagmă: retenție la portofoliu.

De câte ori poți refinanța un credit?

Nu există limită. Nervi să ai și bani de refinanțare, căci piața e plină de bănci și fiecare vrea să-i ia clienții celeilalte.

Alina Predescu crede că 2024 va fi un an în care dobânzile ar putea să mai scadă, deci ar putea fi un an în care să încercați măcar să mai micșorați povara datoriei către o bancă sau alta.