Tudor Ion - Cabinet Avocatura Bucuresti

Unele reguli speciale de vanzare a imobilelor

Contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect un apartament, un teren sau un teren pe care se afla o constructie trebuie incheiat in forma autentica notariala, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Atunci cand se vinde un imobil determinat, fara indicarea suprafetei, pentru un pret total, nici cumparatorul si nici vanzatorul nu pot cere rezolutiunea ori modificarea pretului pe motiv ca suprafata este mai mica sau mai mare decat au crezut.

Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor.

O varianta a vanzarii introdusa in Codul Civil este vanzarea mostenirii.

Vanzarea unei mosteniri se incheie numai in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Vanzarea drepturilor succesorale este posibila numai dupa ce succesiunea a fost deschisa, si numai dupa ce succesibilul a acceptat succesiunea. Orice pact asupra unei succesiuni viitoare este lovit de nulitate absoluta.

Vanzarea are ca obiect drepturi succesorale ale mostenitorului, care poarta asupra unei universalitati sau asupra unei cote-parti dintr-o universalitate) ce cuprinde deopotriva bunuri, drepturi si obligatii.

Vanzatorul de drepturi succesorale garanteaza cumparatorului numai calitatea sa de mostenitor, iar nu si intinderea sau compunerea universalitatii transmise.

Vanzatorul ramane raspunzator pentru datoriile mostenirii vandute.

Atunci cand, intr-o vanzare cu plata pretului in rate, obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate, cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate la data achitarii ultimei rate din pret, riscul bunului fiind insa transferat cumparatorului de la momentul predarii acestuia.

Vanzarea cu optiune de rascumparare este o vanzare afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului.Aceasta optiune nu poate fi stipulata pentru o perioada mai mare de 5 ani.

Este important de retinut ca in urma intrarii in vigoare a noului Cod Civil, se abroga interdictia din Legea nr.112/1995 (asa zisa lege a caselor nationalizate), care stipula ca apartamentele dobandite in temeiul acestei legi nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data cumpararii.

Pana la dovada contrara, instrainarea cu titlu oneros catre un descendent ori un ascendent privilegiat sau catre sotul supravietuitor este prezumata a fi donatie daca instrainarea s-a facut cu rezerva uzufructului, uzului ori a abitatiei in schimbul intretinerii pe viata ori al unei rente viagere. Prezumtia opereaza numai in favoarea descendentilor, ascendentilor privilegiati si a sotului supravietuitor al defunctului, daca acestia nu au consimtit la instrainare. Astfel, vanzarea unui bun de catre parinti catre un copil cu rezervarea de catre parinti a dreptului de uzufruct, uz, sau abitatie, incheierea unui contract de intretinere intre pariniti si copil sunt prezumate a fi donatii, pana la proba contrarie.

                            CONTRACTUL DE SCHIMB

Schimbul este contractul prin care fiecare dintre parti, denumite copermutanti, transmite, sau nu, dupa caz, se obliga sa transmita un bun pentru a dobandi un altul.

In privinta contractului de schimb se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile privitoare la vanzare.