Tudor Ion - Cabinet Avocatura Bucuresti

Specializarea Cabinetului de Avocatura este Drept Penal, dar oferim cu acelasi profesionalism servicii si in Dreptul Civil:

-litigii imobiliare,retrocedari-revendicari;

-succesiuni si partaje;

-actiuni in raspundere civila delictuala si contractuala;

-actiuni in constatare, in revendicare,actiuni posesorii,in anularea actelor;

-executare silita;

-evacuare;

-actiuni in dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;

-consultanta in domeniul contractelor civile;

-obtinerea cetateniei romane. 

Unele reguli speciale de vanzare a imobilelor

Contractul de vanzare-cumparare avand ca obiect un apartament, un teren sau un teren pe care se afla o constructie trebuie incheiat in forma autentica notariala, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Atunci cand se vinde un imobil determinat, fara indicarea suprafetei, pentru un pret total, nici cumparatorul si nici vanzatorul nu pot cere rezolutiunea ori modificarea pretului pe motiv ca suprafata este mai mica sau mai mare decat au crezut.

Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor.

O varianta a vanzarii introdusa in Codul Civil este vanzarea mostenirii.

Vanzarea unei mosteniri se incheie numai in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Vanzarea drepturilor succesorale este posibila numai dupa ce succesiunea a fost deschisa, si numai dupa ce succesibilul a acceptat succesiunea. Orice pact asupra unei succesiuni viitoare este lovit de nulitate absoluta.

Vanzarea are ca obiect drepturi succesorale ale mostenitorului, care poarta asupra unei universalitati sau asupra unei cote-parti dintr-o universalitate) ce cuprinde deopotriva bunuri, drepturi si obligatii.

Vanzatorul de drepturi succesorale garanteaza cumparatorului numai calitatea sa de mostenitor, iar nu si intinderea sau compunerea universalitatii transmise.

Vanzatorul ramane raspunzator pentru datoriile mostenirii vandute.

Atunci cand, intr-o vanzare cu plata pretului in rate, obligatia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate, cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate la data achitarii ultimei rate din pret, riscul bunului fiind insa transferat cumparatorului de la momentul predarii acestuia.

Vanzarea cu optiune de rascumparare este o vanzare afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului.Aceasta optiune nu poate fi stipulata pentru o perioada mai mare de 5 ani.

Este important de retinut ca in urma intrarii in vigoare a noului Cod Civil, se abroga interdictia din Legea nr.112/1995 (asa zisa lege a caselor nationalizate), care stipula ca apartamentele dobandite in temeiul acestei legi nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data cumpararii.

Pana la dovada contrara, instrainarea cu titlu oneros catre un descendent ori un ascendent privilegiat sau catre sotul supravietuitor este prezumata a fi donatie daca instrainarea s-a facut cu rezerva uzufructului, uzului ori a abitatiei in schimbul intretinerii pe viata ori al unei rente viagere. Prezumtia opereaza numai in favoarea descendentilor, ascendentilor privilegiati si a sotului supravietuitor al defunctului, daca acestia nu au consimtit la instrainare. Astfel, vanzarea unui bun de catre parinti catre un copil cu rezervarea de catre parinti a dreptului de uzufruct, uz, sau abitatie, incheierea unui contract de intretinere intre pariniti si copil sunt prezumate a fi donatii, pana la proba contrarie.

                            CONTRACTUL DE SCHIMB

Schimbul este contractul prin care fiecare dintre parti, denumite copermutanti, transmite, sau nu, dupa caz, se obliga sa transmita un bun pentru a dobandi un altul.

In privinta contractului de schimb se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile privitoare la vanzare.

Patrimoniul include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani, care apartin unei persoane (altfel spus, patrimoniul persoanei cuprinde totalitatea drepturilor si obligatiilor acesteia).

Orice persoana fizica sau juridica este titulara a unui patrimoniu.

Codul Civil introduce pentru prima data notiunea de masa patrimoniala.

Patrimoniul poate cuprinde mai multe mase patrimoniale, stabilite in conditiile legii.

De exemplu:

a) masa patrimoniala de afectiune este acea diviziune a patrimoniului care cuprinde bunurile afectate exercitatrii unei profesii autorizate.

Patrimoniul de afectiune se stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate prevazute de lege;

b) masa patrimonila fiduciara este acea diviziune a patrimoniului care cuprinde drepturile reale, de creanta, garantii ori alte drepturi patrimonilale transferate de catre constituitor catre unul sau mai multi fiduciari care le exercita intr-un scop determinat;

c) alte mase patrimoniale determinate potrivit legii.

Dispozitii Generale:

Ocrotirea este reglementata la fel ca in vechiul Cod Civil numai ca toate atributiile se exercita de instanta de tutela, in locul autoritatii tutelare.

Spre deosebire de vechea legislatie, sunt introduse noi posibilitati de ocrotire a persoanei:

-parintele poate desemna un tutore sau poate indeparta de la functia de tutore o anumita persoana;

-persoana fizica poate ca, in mod anticipativ, sa-si desemneze propriul curator in cazul in care, din pricina batranetii, a bolii sau altor motive prevazute de lege, se va impune numirea unui curator in privinta lor( desemnarea se face fie prin inscris autentic, fie prin contract de mandat incheiat in forma autentica);

-institutia consiliului de familie;

-responsabilitati crescute in sarcina tutorelui.

Sunt supusi unor masuri speciale de ocrotire minorii si cei care, desi capabili, din cauza batranetii, a bolii, sau alte motive prevazute de lege nu pot sa isi administreze nici sa isi apere interesele in conditii corespunzatoare.

Pot fi ocrotite persoanele lipsite de capacitate de exercitiu, respectiv:

-minori;

-majori care, desi capabili, din cauza batranetii, a bolii sau a altor motive prevazute de lege nu pot sa isi administreze bunurile si nici sa isi apere interesele in conditii corespunzatoare.

Mostenirea:

Dispozitiile noului Cod Civil se aplica pentru succesiunile deschise dupa data intrarii sale in vigoare, respectiv pentru succesiunile persoanelor care au decedat dupa 1 octombri 2011.

Pentru cei decedati inaintea  datei de 1 octombrie 2011, legea aplicabila succesiunii este vechiul Cod Civil (inclusiv pentru termenul de acceptare a succesiunii, numarul si calitatea mostenitorilor).

Mostenirea unei persoane se deschide in momentul decesului acesteia.

Deschiderea mostenirii nu trebuie sa fie confundata cu deschiderea procedurii succesorale (respectiv cu momentul in care se depune cererea de dezbatere a succesiunii la notarul public sau instanta de judecata).

Patrimoniul defunctului se transmite prin:

-mostenire legala;

-mostenire testamentara.

O parte a patrimoniului defunctului se poate transmite prin mostenire testamentara, iar celalalta parte prin mostenire legala.

Nu se pot face acte in legatura cu o mostenire care nu a fost deschisa (respectiv in legatura cu mostenirea unei persoane care este inca in viata).

Sunt lovite de nulitate absoluta:

-declaratiile de acceptare a unei succesiuni nedeschise;

-declaratiile de renuntare la la o succesiune nedeschisa;

-actele prin care se instraineaza sau se promite instrainarea unor drepturi pe care cineva le-ar putea dobandii la deschiderea unei mosteniri (care nu este inca deschisa).

O persoana poate mosteni daca exista la momentul deschiderii mostenirii.

Sunt considerati ca exista la data deschiderii mostenirii:

-copilul conceput , daca se naste viu;

-cel disparut, daca nu a intervenit o hotarare judecatoreasca declarativa de moarte, ramasa definitiva;

-persoana juridica- de la data actului de infiintare- si fundatiile testamentare.

Daca mai multe persoane au decedat fara a se putea stabili ca una a supravietuit celeilalte, acestea nu au capacitatea de a se mosteni una pe alta.

Nedemnitatea succesorala este o sanctiune civila care consta in decaderea de drept a unei persoane din dreptul de a culege o mostenire determinta, din cauza faptului ca s-a facut vinovata de o fapta grava fata de cel care lasa mostenirea sau fata de alta persoana cu vocatie succesorala.

Nedemnul este inlaturat atat de la mostenirea legala, cat si de la cea testamentara.

Nedemnitatea este de drept in cazul:

-succesibilului condamnat penal pentru savarsirea unei infractiuni cu intentia de a-l ucide pe cel care lasa mostenire ( de ex., fiul condamnat pentru tentativa de omor al tatalui sau este inlaturat de la succesiunea acestuia);

-succesibilului condamnat penal pentru savarsirea, inainte de deschiderea mostenirii, a unei infractiuni cu intentia de a-l ucide pe alt succesibil care, daca mostenirea ar fi fost deschisa la data savarsirii faptei, ar fi inlaturat sau restrans vocatia la mostenire a faptuitorului (de ex. o persoana condamnata penal pentru tentativa de omor sau chiar pentru omorul fratelui sau este considerata nedemna fata de succesiunea tatalui lor).

Nedemnitatea poate fi declarata de instanta in cazul:

-persoanei condamnate penal pentru savarsirea cu intentie a unor fapte grave de violenta fizica sau morale, sau a unor fapte care au avut ca urmare moartea persoanei care lasa mostenirea;

-persoanei care, cu rea credinta, a ascuns, a alterat, a distrus sau a falsificat testamentul defunctului;

-persoanei care, prin dol sau violenta, l-a impiedicat pe cel care lasa mostenirea sa intocmeasca, sa rectifice, sa revoce testamentul.

Efectele nedemnitatii de drept sau judiciarepot fi inlaturate de catre persoana care lasa mestenirea:

-prin testament

-prin act autentic notarial

Atat in testament, cat si in actul autentic (declaratie, testament autentic) trebuie sa existe dorinta expresa in sensul inlaturarii nedemnitatii.

Mostenitorii legali sunt:

-sotul supravietuitor;

-rudele defunctului;

-comuna, orasul sau municipiul in a carui raza teritoriala se aflau bunurile  la data succesiunii-in cazul in care nu exista mostenitori legali sau testamentari.

Rudele defunctului vin la mostenire in urmatoarea ordine:

a)clasa intai-descendentii (copii, nepoti din copii, stranepoti etc.), fara limita de grad de rudenie;

b)clasa a doua-ascendentii privilegiati (mama si tatal defunctului) si colaterali privilegiati (frati, surori nepoti din frati si surori) pana la gradul IV inclusiv;

c)clasa a treia-ascendentii ordinari (bunici, strabunici, etc), indiferent de gradul de rudenie cu defunctul;

d)clasa a patra, colaterali ordinari, pana la gradul IV inclusiv (fratele bunicului, unchi, matusi, si veri primari).